全国房价有望下跌60%,大家稳住了！[转贴]

最近国内股市持续下跌，原因之就是一巨量大小非解禁股的抛售压力。本人更以为这基本可以肯定将导致2009年，或更早开始的熊市。 　　实际上，国内楼市也面临炒房人抛售获利了结的压力。 　　最近有报道，北京的炒房人有集中抛售手中房产的现象，最多的单个投资者抛售400套房子。其实这并不让我感到惊奇，如果有人一次性抛售4000套，也许可以让我感叹一下。又有《华夏时报》报道，深圳的香蜜湖一号，更是打出让利1000万的大招牌。 　　中国的房价涨了差不多有十年了，基本上只涨不跌，持续大涨。如果初中生面对这样一道物理题：有一车从上海直线开往北京，第一小时匀速走100公里，第二小时匀速走100公里，第三小时匀速走100公里，问第四小时怎么样？我看十有八九的初中生不会简单认为仍然匀速往北开100公里。但成年人更成熟，但可能想象力、逻辑能力不如初中生。所以面对持续几年的房价大涨，大多数人心里就形成了一种上涨的趋势，就是认为未来还要上涨。更何况前几年利率很低，股市是熊市，又有那么多看起来合理的房价要涨的理由，为什么不买呢？ 　　于是在房价未来看涨的心理预期下，不光现实需要住房的人会买进，而且当时不需要，未来才需要的也会提前购买。100万的房子如果一年涨10%，则提前一年购买就能节省10万左右，当然要买。更有一些投机客，不管是温州炒房团，或是山西的煤老板，大量买进自己并不需要的房子，以图未来高价抛出。这样最近几年销出的不少房子，其实是空置的。几乎所有的城市，都有很多晚上从来不亮灯光的房子。有次参加某网站的节目，有个房产中介机构的一位好象是副总吧，说上海有53万套不交电费的房子。因为电表每月要产生一度的电费。有这么多房子无人交电费，就证明这是空置房。世界上有些有钱人，有可能忘掉自己对一般人来说是巨大财富的资产。比如有个阿拉伯富翁曾收到法国一机场的账单，原来他把一架波音707飞机忘在了这个飞机场达三年之久。因为钱太多了，居然忘掉自己的这架飞机。其实一套房子对于大多数人，都是不可能忘掉的。就是炒房，找个人帮自己交电费是比较容易的。可见除了这53万套空置房，还有更多的有人交电费的空置房。 　　在2004年，上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。《华夏时报》最近报道说，据世华地产的统计，去年上半年，深圳80%的房产交易是投资，而不是自住。 　　中国真正有多少比例的房产是用于投资而不是自住，除了观音姐姐她老人家，世界上没有一个人知道。 　　不管是楼市，还是股市，短期决定价格的，一定是心理预期，当人们信心涨到九宵云外时，可以涨得很高。象英国南海泡沫时，南海公司的市值相当于欧洲所有现金流通量的几倍。而房价嘛，象日本，日本天皇皇宫的地价曾经超过美国加利福尼亚全州的地价。但是当人们对楼市的信心恢复理性，自然不会再趋动人们入市购房，投机客会消失大半。当市场有下跌的预期时，投机客的抛售会使得房价雪上加霜。 　　更何况，当房价上涨的预期不再，则提前购买的人将大量减少。而这两年来一直为提前购买的人准备的供应量，将加剧楼市的供大于求。而另一部分为一直存在的投机性需求准备的供应量，同样将加剧楼市的供大于求。加上投资房抛售增加的供应量，这将长期成为打压房价的三座大山。 　　在股市上，大小非股东何时可以抛售股票，是有日期限制的，在此之前抛售为违法。而在楼市中，房价大涨的心理预期不再，甚至有下跌的预期，很多不住也不租的投资房，必然在投资人的心理上解禁，入市抛出。比如预期第二年房价下跌10%，100万的房子抛出，可以多10万，为什么不抛？对于有贷款的人，如三成首付，多持有一年更要付出四五万的利息。 　　万科是聪明的，在市场还没有反应过来时，在全国各地选择降价抛售。08年房价必然是个拐点。奥运会的利好要兑现了，利好出尽是利空。其实奥运我看不出对普遍人的生活有什么实质影响。1998年到2007年，中国的银行业发出的房贷额度涨了100倍。而08年银行已经被要求按季度控制贷款额度，一月份过去了，银行放贷积极，可是不管是楼市还是股市，都是一潭死水。实际上这些年，但凡有钱的人，或是能付得起首付的人，90%都买了房了，一套房子的首付，已经比前几年涨了一倍有余，并且这么多钱的积累，不是一年两年就可以实现了。而前几年房地产投资都是高速增长，购买力的增长必须大于（1+房价涨幅）*（1+供应量涨幅），才能维护目前的高房价。这显然是不可能的。 　　在美国纽约这样一个国际化大都市，也是75%的房产为当地人购买。为什么在国际上有一个炒房比例的警戒线？就是当投资比例低于这个比例，当投资客抛出，市场仍可以承受，而超过这个比例，市场就不能承受。所以前几年卖出的房子有多少比例是投机的，至关重要。我个人判断市场无法承受投资客的抛售压力。 　　在此之前，我曾有个文章《中国房价有望下跌一半》，而事后，我了解了一下，深圳、北京、上海在2007年的涨幅超出我的预期，这样看来，全国的房价下跌幅度有可能在60%。我的基本判断是中国的房价下跌将大跌，但这是个起码三年才能实现的过程，可参考：《中国房价下跌的必然之路》，指望一年内房价下跌三四成，是不现实的。 　　巴菲特说：百万富翁破产的最好办法就是听小道消息并据此买卖股票。针对目前不少人说目前是买房投资的最佳时机的说法，我要说的是：两个百万富翁结婚后要成为百万富翁最好的办法就是现在在在中国买一套200万的房子。即使是自住，同样拥有一套房子，为什么不等几年节省50%的成本呢？现在百万的房子，比如五年以后可以以50万的价格买进，何乐而不为呢？不要跟钱过不去。