不动产税是征还是不征？官员学者业界激烈交锋 高房价是目前社会矛盾聚集的焦点之一。尽管”出台了一些房地产宏观调控的政策，但是见效甚微。就目前情况来说，许多人都认为利率不能够上调，那么最有可能使用的调控工具就是税收了。但呼声已高的不动产税却迟迟未出…… 2006年伊始，国家税务总局副局长王力和国土资源部土地利用司副司长束克欣，就分别在相关会议上表示，我国的不动产税已经在研究当中，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。 虽然不动产税的推出代表了税制改革的方向和趋势，财政部和国家税务总局的官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出不动产税，但是，不动产税的推行涉及部门和阶层比较广、利益关系比较复杂，协调比较困难。 迟迟未出的不动产税在各方利益的博弈下将走向何方？ 《中国经济周刊》近日走访各方，老百姓、政府官员、经济学家、房产商各抒己见，对于不动产税的征与不征主要聚焦在四个争论上。在走访过程中，记者发现无论对征收不动产税赞成与否，被访者均态度鲜明并言之凿凿，有意思的是，学者以赞成居多，而房产商却无一例外持否定态度。更有人担心，不动产税的征收会不会像以往的许多政策一样，最终“灼伤”的不是炒房人而又是大多数的工薪阶层。 争论一 房地产调控的政策要害：财税还是金融？ 正方：支持财税调控 中国社科院金融研究所研究员尹中立： 重税可以有效抑制房地产投机行为 目前我国的房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。在我们与日本财务省研究所的学术交流中发现，日本人在总结房地产泡沫时认为，日本的土地税制问题是重要原因之一。 在日本的税制中，对于房地产，通常在取得、保有、买卖三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。 一个人有10套100万的房子，如果按照国际上通用的标准征收1.5％来征收房地产税，意味着每年他将缴纳15万元的房地产税。征收房地产税使得这部分人将手中的投资房抛售，增加了市场供应量，房价自然就下来了。 中国社会科学院金融发展中心主任易宪容： 税收调整是最为便利也是最好的工具 高房价是目前中国社会各种问题与矛盾集聚的焦点。政府完全可以通过法律与制度安排来调整目前国内房地产市场严重的利益不均衡。而税收政策就是其中不可或缺的工具。税收调整是最为便利也是最好的工具。如果政府在房地产流转税及房地产不动产税上下功夫，并切实实施，那么不仅会压缩国内的住房需求，也会让持有多套住房的人把手中的住房卖出。这样不仅住房需求减少，而且住房供给也会增加，住房的价格也就自然下行了。 反方：不支持财税调控 鸿泰策略房地产经纪公司总经理张凤春： 加税只能促使租金和房价上涨 以香港房地产发展的历史看，降低房价的直接办法就是增大低价房供应量，而现在拍卖土地、提高贷款门槛和利息、增加流转税、增加持有税，全部是促使房价上升的。对别墅和低密度住宅加税，将拉高此类物业的价格，而购买这类住宅的高收入群体，要么对增加的税收不在乎，要么转向普通住宅，这样将会带动普通住宅的价格攀升。 住房作为一种消费品就应该有统一的税率。劳动者在获得财富的过程中已经完税，用合法收入购买的二套甚至多套商品房要征重税，目前还没有法理基础。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。炒房与买多套住房并非是房价高的根本原因，高房价主要是土地资源紧张所致。因此，想通过征收高额不动产税的方式抑制房价，治标不治本。 中房集团湖南城建开发公司总经理易军： 政府重在引导，引导开发商与消费者而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。 我反对征收不动产税。房地产业的发展只有通过市场的手段来进行调节，按照供需关系来决定投资需求。投资房地产像投资股票一样，风险与利益同在。投资亏了本，看你还投不投。 居民拥有多套住房可以为购买不起住房的人租房提供房源，符合自然规律。中国现在的大部分存款集中在小部分人手里，我们应积极探索如何让这大堆死钱尽快发挥其活力。政府应引导开发商建市场需要的房子，建生命力长、综合效益高的房子；同时，要引导市民在住房消费上进行梯级消费，从租房到买房，从住小房到住大房，从住差房到住好房。而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。控制房价需要增加经济适用房的供应，加强对经济适用房的管理，对购房对象一定要从严审查，对供地方式一定要透明，对定价和投资配套一定要严格把关，使经济适用房真正落实到最需要它的居民手中。 ****************************************************************** 谁敢炒房？世界各国政府限制富人买房招数 近年来，中国的房地产市场越来越热。在不少人为“基本住房”发愁时，改善性购房和投资性购房的强劲势头令国人关注。对此，国土资源部的高级官员表示，我国已在研究征收不动产税，它将保证个人居住的基本需求，对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，税率也要高。为此，让我们来看看其他国家的想法和做法。 日本：买小房子比较合算 日本是个物价很高的国家，房价更是高得惊人。普通日本人买一套住宅，需要贷款二三十年，而一次付清房款者的纳税额要比贷款者高很多。在日本，政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠与税，这使得“大地主”不得不卖掉一些房产避税，两三代下来，继承者就变成“小地主”了。 不动产取得税是对购房者或买地者征收的税金，税率在各地区有所不同。一般都是购买价格的3%至6%.固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。如果你所拥有的土地面积在200平方米以下，那么就属于“小规模住宅用地”，可以享受减税待遇，一般可以少交标准税费的1/3.此外，日本还设有新建筑物减税措施，买新房的人固定资产税可以只交原来的1/2.当然，减税的对象主要指新建房屋的120平方米之内，使用期超过3年的。这些政策对于豪宅来说都是无效的。有一位在日本的华人刚刚搬入新居。这套新居坐落在东京比较繁华的地区，三层的独房独院儿，大约需要8000多万日元（1元人民币约合14日元）。从买房到完成施工，他不仅拿出了十几年的积蓄，背上了25年的债务，还要每年交纳巨额固定资产税。相比之下，在东京购入一栋价值1800万日元的房子，一年需要交纳的固定资产税仅为9.8万日元。由于面积大的房子交税多，越来越多的日本人更愿意在单元楼中买房。 德国：二次贷款买房面临很大风险 在德国这样贫富差距不大的社会里，只有极少数的富人拥有多处房产，因为在西班牙、葡萄牙等国房价低于德国，所以富人们喜欢在那些国家买度假别墅。而德国一般富裕的家庭则选择在偏离城市中心的郊区买块地建一个带花园的、使用面积在150平方米左右的房子；工薪家庭、老年人或刚刚参加工作的年轻人都会选择租房子住。超低收入家庭、失业者等则有国家福利补贴，安排他们住在政府建的福利房里，租金非常便宜。 据统计，德国的“有房人”仅为50%左右。在慕尼黑这样的大城市，市区内的房子几乎都是出租的，主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元（1欧元约合9.7元人民币）以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房，就必须经过银行的严格审核，在评估还贷能力的时候，银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况，根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人，如果再贷更多的钱，那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押，信誉度不高意味着风险很大。在德国，自有自用的住宅不需要交纳房产税，只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外，出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税，税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税，如果通过房地产买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。最后，房子的管理、维修等费用也很高。 美国：富人炒房带来经济隐忧 与其他国家相比，美国对富人买房的限制最少，美国鼓励人们多买房，以此来刺激房地产市场，这在一定程度上形成了泡沫，而且这种泡沫在2005年达到了高峰。10年前美国房地产业处于低谷时，在洛杉矶郊外以28万美元买下了一栋四室两厅的二层小楼，2005年可以卖到85万美元。记者动了心，于是四处看房子想搬家，但随便找一个三室一厅的房子对方开口就要60多万，而最亏之处在于，新买房屋的房产税会很高。2005年，有不少人卖了房，暂时租公寓住，等房地产市场下跌时再买房。一个北欧移民，靠多买房出租以及看准时机买进卖出成了百万富翁，他在海边住着豪宅，另外还有3栋房子加8套公寓出租，每年仅靠部分房租就可以供两个子女上名牌大学。 虽然大量买房使很多美国人富裕了起来，但“无拘无束”的房地产市场过热，给美国经济带来了隐忧。2005年，美国联邦储备委员会主席格林斯潘曾指出，美国房地产市场的泡沫越来越多。这让人们不禁想起，上世纪90年代中期，格林斯潘称美国股市存在“非理性繁荣”，其后不久，美国股市就发生了“泡沫破裂”。上周三在华盛顿召开的一个国际经济研讨会上，美国著名经济学者莫里斯。格斯坦指出，美国和中国等大国必须尽快解决金融及投资问题，避免引发全球性的金融危机。因为有观察家认为，中国的汇率调整使美国金融界非常担忧，如果中国减少购买美国债券，美国利率可能会因此上升，从而打击美国房地产业。而房地产业受挫将给美国经济带来一场危机。 ************************************************** 高层议物业税细节税率或0.5% 多数看淡年内出台 　　近日，某高层部门召集与房地产相关的部分人士参加了一次会议。据悉，“会上争论比较激烈”，而此次会议的主题是物业税。 　　相关人士称，这几乎是近年来级别最高的一次物业税政策研究会议。一位与会旁听人士透露，“事实上，物业税的实施已经形成了几套方案，相关的讨论也趋于细节。” 这位人士还表示，从会议的情形看，在年内实现物业税试点省市由“空”转“实”，“已成为高层力推的目标”。 　　预计税率在0.5% 　　上述知情人士表示，“大家讨论得很激烈，说的都是物业税实施的难点与细节。” 　　据悉，在此次会议中，颇有取向性的意见认为，在物业税实施初期，预计具体的税率可能在0.5%左右，也有可能更低一点。而这一数字的确定，主要参考的是发达国家的标准。 　　目前，北京市已经“空转”3年的物业税征收标准是：每年评估物业价值的0.8%到1.4%之间。 　　《每日经济新闻》记者了解到，在美国，物业税的标准在1.2%到3.5%之间，各州根据不同的地域经济情况和物业状况灵活实施。而知情人士表示，中国最初的物业税实际税率的标准，将会是美国的五分之一左右。“这也反映出政策制定者求稳的心态。” 　　或先扣除人均居住面积 　　在具体物业的征税标准上，记者了解到，会议上有人提出，“暂时不针对住宅物业，只从商业物业开始。”但这个意见，遭到了一些人的反对。这部分人主张，“不仅要对住宅物业实行征收，并且还要对拥有第二套住房及以上的，实行累进高税率。” 　　不过，也有人主张，应对第一套住房实行豁免，不征收物业税，只针对第二套房。 　　据记者了解，相应的住宅物业的征收面积，需要扣除一定的人均居住面积，剩余面积才纳入征税范围。“正在制定的标准接近每人30平方米左右。” 　　看淡年内出台仍在多数 　　虽然根据上述知情人士描述，物业税面目已“日渐清晰”。但看淡年内出台的人士依然不少。 　　中国税网研究室李丽芹认为，“从制定法律的角度来看，即便是物业税方案已成型，但还需要通过全国人大的批准。而这个过程，正常情况下需要1年左右。” 　　北京我爱我家控股总经理胡景晖在接受记者采访时表示，估计在年内出台物业税的可能性不大。“因为有好多技术性问题难以解决，比如在房屋的估值上，第一套是否豁免缴税等问题。政策匆忙出台肯定会有不少问题。”此前，中原地产华北区总经理李文杰也表达了类似的观点。 　　北京是国家税务总局在全国试点物业税“空转”的10个城市之一。北京建设部门的有关官员私下表示，“北京住房市场最近的一次普查是在90年代中期，在没有详细的数据资料前，征物业税是不可能的。” 　　对此，经济学家李开发表示：“物业税的出台确实面对很大的阻力，至少一些官员手上不只一套房产，而这些人同时又是政策的制定者，方案出台的积极性自然不高。”李开发甚至表示，“如果政府下定决心，在一个月内完成全国物业状况的普查是没有问题的。” 　　房地产市场的著名看空者杨少锋则反复说，“在2008年内，物业税肯定是要出台的。而猜测具体的出台时间，自然不会像预言去年二套房贷提高那样准确。”但杨对记者强调，他的消息来源绝对可信。(贾华杰 发自北京) ****************************************************************