德国房价为何不涨反降

德国房价为何不涨反降 不要听信一些房地产利益代言人胡扯房产私有化程度是发达程度的标志，实际上许欧、美、日发达国家其家庭住房自有率很低，一个国家如果听任住房完全市场化是非常无理和危险的，所以胡、温新政以来，我国也在住房政策方面开始新的调整和更加亲民的探索。 （记者郇公弟）在德国，从1977年至今的30年中，德国的平均房价仅上涨的60%，而同期个人收入已增长了３倍。在过去十年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。 　　目前，德国普通住宅每平方米均价在１０００欧元到２０００欧元之间，房价实际水平不是很高。例如，首都柏林的普通住宅每平方米均价约１７００欧元。而德国家庭住房自有率仅有４２％。德国人的房价为什么十年不涨，而一多半的德国人又为何不购买自己的住房？带着这样的疑问，新华社记者采访了就职于普华永道会计师事务所的德国朋友艾佛纳。 　　艾佛纳对记者说：“对未来房价走势的判断影响了人们的购房决策。无论是从长期、中期还是短期来看，大家都认为德国的房价都不会大涨。因此我近期不会买房，大多数人可能像我一样，觉得还没必要买房。” 　　今年３８岁的艾佛纳已是公司中层经理，收入不菲，但他仍租住着柏林市区的房子。他分析说：“长期来看房价上涨潜力有限，德国房屋已供需平衡。中期来看，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响，而且德国的房价一般不会大涨大跌。而从短期来看，德国租房市场发达，有稳定的房子可以租住，大可不必着急买房子。在德国，人们４０岁前不买房子很正常。” 　　艾佛纳的话点出了德国房价不涨反跌的原因。首先，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有８２００万人口，而住房总数约４０００万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有２５万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约３００万套，都在很大程度上平抑了房价。 　　其次，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外３０％的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为１１年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。 　　第三，德国发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为４２％，租赁住房率却达到５８％，特别是年轻人中７７％是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”２０％，就构成违法行为；超过５０％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。 　　艾佛纳表示，德国宪法明确规定，与医疗、教育一样，保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一，虽然德国政府特别地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价和房价，从而增加当地政府的房租收入或税收收入。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是要使民众成为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。