数十亿元开发利润背后的巨额国有资产流向何处？

    系列报道之一

    数十亿元开发利润背后的巨额国有资产流向何处？

    ——透视广州“云梯山庄项目”资产运营内幕

    中国社会新闻社记者殷宗文北京报道

    核心提示：广州“云梯山庄项目”（属广东省机场管理集团）资产运营中的600亩国有划拨土地转让，由于最初的违规操作被有关部门叫停。之后，通过珠海市产权交易中心向社会公开竞投，但在竞投过程中被质疑设定“排斥性”和“歧视性”竞价条件，被参与竞投的房地产商们和广大机场职工所诟病：认为该竞价条件是为中标者“量身定做”，显失公平公正，且会造成巨额国有资产低价流失。

    苏友兵，中共党员，1999年从部队转业到广州白云机场，曾任广州云梯山庄房地产开发有限公司经理，2006年8月被调离该公司，随后任广东省机场管理集团公司建设管理部调研员。

    2008年5月23日，苏友兵被有关部门（省国资委牵头）组成的专案组双规，2008年8月7日因涉嫌“受贿”被刑事拘留，2008年8月20日因“受贿罪”被逮捕，2009年6月9日在广州市中院开庭审理（详见《南方日报》2009年6月10日的报道）

    夏志前，中共党员，部队转业，原任广州云梯山庄房地产开发有限公司副经理兼党支部书记。2008年6月2日被上述专案组双规，6月6日以涉嫌“受贿罪”被刑拘，6月19日被执行逮捕，2009年3月23日，被广州市花都区法院判处有期徒刑10年[（2009）花刑初字第119号]。

    此前（2008年1月份），苏友兵曾向国家有关部门举报“关于广东省机场管理集团公司有关领导利用职权，串通私企违反国资处置规定低价转让国有开发土地，造成国有资产流失”一事。

    苏友兵举报的内容涉及广州“云梯山庄项目”资产运作中的600多亩国有划拨土地零成本转让造成巨额国有资产严重流失的问题。

    因其曾是“云梯山庄项目”主要负责人，对该项目的来龙去脉、详实内情及有关数据熟稔有余、了如指掌。其置个人身家性命安危于不顾，实名向国家有关部门举报，且举报内容涉及金额之巨、牵涉人员之多、手段之诡异、性质之严重，令人惊愕不已，对其举报的勇气及内容不得不予以关注。

    违规操作

    “盘活”云梯山庄项目资产被叫停

    云梯山庄项目位于广州市花都区梯面镇，总占地面积约1500亩（国有划拨土地），其中约1300亩在广州白云机场集团综合开发有限公司（简称“综合开发公司”）名下，160亩在广州市去梯山庄房地产开发有限公司（隶属“综合开发公司”）名下，其中已建成375幢，未建107幢，待开发土地600亩。一期建设工程占地约800亩，由于缺乏资金，综合开发公司无力独自完成一期的配套工程项目和二期700亩地的开发。

    该项目从1998年开始动工建设，是当时集团公司为解决职工在新机场上班距离较远的问题、改善职工居住环境而决定兴建的一个大型小区。前期工程已投入资金2.73亿元（其中业主已缴付1.63亿元）。

    2006年7、8月间，已开发八年但最终因缺乏资金的云梯山庄项目停止建设，业主们积怨很大，各方面矛盾突出，已然造成广州机场的不稳定因素。后来，集团公司党委为了盘活云梯山庄资产，将项目的开发建设继续完成，决定就云梯山庄600亩的用地对外公开招商引资，挑选专业合作伙伴进行合作，并定下了以资金实力强、价高者优先中标的招商原则。

    2006年8月28日，集团公司成立了由广州基地管理公司有关领导组成的17人谈判小组。谈判小组没有执行公开招标的原则，而是采取议标、邀标的形式向有意向的11家公司发出了正式邀请，阐明了洽谈的基本内容和原则，要求要约方提交书面合同方案。9月10日，集团公司共收到了7家公司提交的合同方案，通过评议，谈判小组确定广州方兴房地产公司、加拿大中国商会斯丹夫公司、广州颐和公司进入第二轮的竞标谈判（以市场地位、综合实力来衡量，颐和公司逊于前两家公司）。事后，谈判小组正式通知三家公司参加10月10日的第二轮竞标谈判。

    按照集团公司党委决定的原则，方兴公司应是首选成为最佳合作伙伴。然而，集团公司有关领导出面打招呼，临时增加第三轮谈判，颐和公司与方兴公司进入“第三轮谈判”。

    10月17日，综合开发公司向方兴公司和颐和公司发出了第三轮谈判的邀请函，并要求两公司在10月25日中午十二点之前将密封发《合作意向书》交到集团公司基地管理分公司纪律检查委员会，谈判小组由原来的17人增加到24人。

    10月26日上午，方兴公司按照已提交的《合作意向书》及合同条款进行了口头说明，并回答了集团代表的提问。当场获得了绝大多数代表满意而又热烈的掌声。方兴公司提出了两个方案，由机场方选择：其一、在第二轮谈判中所提出的合作条件不变，维持一次性支付现款2.78亿元不变；其二、机场方可分期获得利益共计4.7亿元。方兴公司就以上两个方案的利弊进行了自我分析与比较，就集团公司代表的所有问题都做了详细的回答与说明。

    10月26日下午，轮到颐和公司阐述其《合作意向书》，其提交的《合作意向书》未写具体的金额数字，也没有进行任何分析说明。当集团公司代表刚开始提问时，颐和公司董事长何某便“发飙”道，“我告诉你们，是你们的刘总裁叫我来的，你们哪有资格来与我谈判？！你们去告诉方兴（公司），他们是绝对干不成的！”何老板的举动让现场所有人颇感意外，异常吃惊。以上几次谈判现场，基地公司的纪委按照惯例都有现场录像。随后，集团公司有关领导出面作出以下工作调整：取消24人谈判小组；不再让已经进行了大量前期工作的基地分公司负责办理此事，改为基地公司的下属综合开发公司董事长董某及总经理古某负责，撇开党委，直接向总裁负责。

    2006年12月2日，集团公司总裁刘子静签发了给广东省国有资产监督管理委员会的《关于有效盘活云梯山庄项目资产的请示》（粤机场集团[2006]198号文）。该请示正式提出选择颐和公司作为唯一的意向合作伙伴，满足了颐和公司提出的所有合作要求，只字不提机场能获得的具体收益数额，报请省国资委同意请示报告。

    集团公司有关领导不顾国家利益的倒行逆施行为，激起了群众的极大不满，有群众向国资委反映了有关情况，并指出：根据《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，企业国有产权的转让，必须经过法定程序，在得到有关管理部门的批准后，在依法设立的产权交易机构中通过公开、公平、公正的对外公开竞价拍卖或者招投标的方式才能转让，否则，属违规、违法行为。并且，根据2004年国土资源部出台的关于“8.31”政策,以及广东省政府在2002年出台的“79”号令,明确规定,商业住宅用地必须通过”招拍挂”形式出让,目的是为了保护和防止国有土地资源不被侵占流失。

    如此“盘活” 云梯山庄项目资产，显然是违规操作，最终被省国资委叫停。

    暗箱运营

    “会议纪要”表明内定合作者及其“保密协议”

    据一份“云梯山庄合作开发工作小组会议纪要”（粤基地综合会纪[2006]15号）表明：“2006年11月23日上午，双方谈判小组成员在广州颐和山庄内颐和酒店召开第三次工作小组会议。颐和公司董事长何建梁出席了会议，并签署了双方在前二次会议上确认的《保密协议》。会议上，双方着重就双方合作的具体模式展开了较深层次的探讨。经过多方面的考虑和论证，一致认为，颐和公司以向“广州云梯山庄房地产开发有限公司”投资，成为其控股股东，并以该公司做为操作平台，展开在双方《合作备忘录》精神下的具体合作是目前彻底解决云梯山庄项目问题较为可行的办法……

    该份“会议纪要”的时间是2006年11月23日，谈判的双方是指综合开发公司与广州颐和公司。随后，2006年12月21日，集团公司向广东省国资委提交了《关于有效盘活云梯山庄项目资产的请示》。

    令人疑惑和奇怪的是，对外转让国有资产必须是一个公开的、有法定程序且要接受各方监督的过程。保密协议约定什么内容？为何要保密？保密协议双方的行为是否合法？

    在没有经过法定的审核程序，也没有经过法律规定的拍卖或者招投标之前，该“会议纪要”已经确定颐和公司即是项目的合作者，并已商定了双方合作的模式。

    掩人耳目

    量身定制竞投条件以排斥竞争者

    2007年6月28日，亦即距2006年12月21日集团公司向省国资委提交《关于有效盘活云梯山庄项目资产的请示》的半年后，出让云梯公司80%股权的公告出现在珠海产权交易中心的网站上（不是产权所在地的广州市内有关产权交易机构）。

    国内知名的万科房地产公司、粤园房地产公司、金海湾房地产公司等十多家企业参与竞标，皆因达不到竞标方案的报名条件而无权参与竞拍。

    从“企业增资扩股招募股东信息公告”上可看到：“经广东省机场管理集团公司批准，广州市云梯山庄房地产开发有限公司拟增资扩股，现向社会征集投资者。”该方案为参与竟投的多家房地产公司所诟病，指出竞价方应具备的（3）、（5）条款是排斥性和歧视性的条件。（3）条款是：参加、工、农、中、建、民生五家银行广东分行与《人民日报.华南版》联合举办的“广东地产资信20强”评审，2005、2006、2007年连续三届被评为“广东地产资信20强”的房地产开发企业；（5）条款是：竞价方或者其投资控股的房地产开发公司纳税信用待级被地税局评定为A级纳税人。更为可笑的是，房地产商们想花200元人民币买一份竞拍资料的资格都没有。买竞拍资料亦成了一个限定性条件。房地产商们一致认为。所谓的报名条件，完全是为了颐和公司量身定做的。别的企业，即使实力再强，亦与竞拍无缘。据悉第（5）条款，该评定只有广州市白云区税务局开展过，在全国的任何其他地区均无这个税务等级评定。最终符合全部竞拍报名资格的唯有广州颐和公司。这明显违背《招标投标法》的明期规定：“招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。”

    针对竞标的不公正待遇，2007年7月3日，广州市万科房地产有限公司向广东省国资委提交了“关于申请参加机场集团下属公司公开增资扩股的报告”，该报告指出了两点问题：一、要求参与者必须具备广州工、农、中、建、民生五家银行与人民日报.华南版联合举办的“广东地产资信20强”评审连续3年入选的资格。据悉，符合上述条件的只有几家单位，同时，评定企业资信程度可以有多种渠道（如中国人民银行认可的评定等）指定特有的一种评定渠道实际是固定了参与单位，不利于公平、公正的市场竟争，会造成国有资产低价流失的风险；二、要求参与者必须具备上述资格才能够在珠海产权交易中心购买竞价资料。竞价资料是对购买标的详细说明，没有它将无法对标的价值作出准确评估。我司到该交易机构说明身份后仍然未能看到资料。正常情况下，竞买资料应对社会公开（如广州土地或产权交易中心），这种在竞买资料阶段就固定参与者范围的做法同样是不利于公开出让的。

    虚编投资

    2687万元设计费从何而来？

    2007年2月1日的《会议纪要》（粤机场集团会议[2007]12号）中提出要向颐和公司支付“前期对云梯山庄项目建筑工程及园林市政设计方案预计已投入的2687万元”。

    苏友兵曾经是云梯山庄长达八年的项目负责人，他指出“这完全是虚假编造的投资，颐和公司没有为云梯山庄做过任何的设计工作；就云梯山庄当时的工程情况，即使颐和公司能作出总体的设计方案，甚至能编制详细的控制性设计方案，但却没有可能作出单体设计方案。由于还不存在二期开发，不存在对二期工程有具体的工程设计。这个所谓的2687万元设计费用是从哪里来的？是怎么计算出来的？而且，根据有关的法律法规规定，超过50万元以上的设计、勘探、建设工程等，都必须经过招投标才能确定设计人。那么。巨大的2687万元设计费用，怎么在没有经过招投标，颐和公司就已经做了？难道所有的法定程序到了颐和公司都失去效力了吗？”

    石破天惊

    一本明细账彰显惊人利益和巨额国有资产流失

    苏友兵作为云梯山庄项目资产运作的参与者和知情者，为该项目算了一笔账，数据往往是表述事实的有力证据，真是“不算不知道，一算吓一跳”：600亩国有土地转让背后有着惊人的利益和巨额国有资产的流失。

    综合开发公司总经理古广汉于2007年5月17日签发了《关于广州市云梯山庄房地产开发有限公司增资扩股方案的请示》（粤机场基地综[2007] 38号），以下是苏友兵对该请示报告的解读：

    1、颐和公司向云梯公司注入注册资金1.88亿元之后，就持有了云梯公司的80%股权，取得了600亩土地的无偿开发权和收益分配权。

    2、出卖土地的利润（差价）60%以上被颐和公司无偿获取。按目前同等地段同等条件的地价为每亩100万元计算，600亩土的转让价为60000万元（100元X600亩），按协议约定，颐和公司最低保证向综合开发公司（代表机场管理集团）分利18800万元，颐和公司无偿分利41200万元，占出售土地纯利润的68.7%。

    .3、机场管理集团实际获得出让土地的利润，不到出让土地差价的20%，综合开发公司代表机场管理集团的获益18800万元，扣除征地成本7800万元（13万元X600亩）实际获益11000万元，只占出让土地差价收益的18%。综上所述，颐和公司无需开发，即可获得41200万元土地差价收益，无疑这是一种变相的国有资产流失形式。

    4、在颐和公司注资完成后的三个月内，以不低于4718万元的价格收购机场方持有的云梯公司20%的股权，颐和公司完全占有了云梯公司100%股权。

    云梯公司名下不仅有160为的开发用地，而且机场方已向云梯公司注入了2000万元的货币资金。那么，颐和公司实际上只支付了2718万元就收购了云梯及其名下的160亩土（实际上加上旁边的不在产权证红线内的100亩空地，实际面积应为260亩）。照这个价格计算，这块用地的价格不足10.5万元/亩。但目前这块土地参照同等条件的土地价格，现价值为100万元/亩，总价值是26000万元（100万元X 260亩），两项比较，差距9倍多，国有资产损失了约23282万元（26000万元—0.2718万元）。

    根据拍卖配套文件《云梯山庄房地产项目合作开发公司合同》，苏友兵指出：

    1、1.8亿元多的竞拍价款是已经预先就填写好的。竞拍最高价都还没有确定，价格就已经填好了，他们（指有关领导）早就知道，价格就是这个，因为他们已经设定好了，只有颐和公司才有资格报名参与竞拍。

    2、合同的第二条第1款约定，投资者垫资1亿元给综合开发公司完成一期项目的建设，投资者得到的“报酬”是已建成的9栋公寓楼！须知这9栋公寓的建筑面积是15000平方米，即使按6000元/平方米的市场价计算，价值9100万元。两相抵扣，其实根本一分钱的竟价款都未收到，甚至还是亏损！在集团公司有关领导的精心设计下，颐和公司可以实现零成本甚至是赚着国有资产的情况下进入云梯山庄项目了。

    3、合同的第二条第2款第二段约定，这440亩用地的开发建设资金由投资者承担，甲方可分配得该项目中的10000平方米物业（还不一定是房屋）。但是，这区区10000平方米的物业的“开发资金”（即综合成本）由甲方（综合开发公司）承担，但在开发过程中由乙方现行垫付“。也就是说，这10000平方米的物业包括建设、销售、管理、人工、税收、财务管等”综合成本“都是由综合开发公司承担的，是要偿还给投资者的，是要用很可能仅仅略低于市场零售价格的费用购买的！440亩国有划拨土地用来合作开发就换来这么一个结果，如何不令人费解？

    4、合同的第二条第2款第三段约定，这440亩用地的合作开发，综合开发公司和投资者按30%、70%的比例分享收益及承担风险。误差部分体现项目结束后再按上述的约定的比例以及《方案》中的相关规定予以修正。针对这点，苏友兵指出：在目前土地奇缺、土地出让价格飙升，房地产价格持续迅猛增长的市场情况下，这个比例的划分绝对是不合理的。对比其他房地产商提出的条件，这个比例已经构成了低价变相损害国资的后果；这个约定的整体非常含糊，并留给投资者极大的变通余地，执行过程中难确保综合开发公司的权益得以实现；该约定与古广汉签发的《关于广州市云梯山庄房地产开发有限公司增资扩股方案的请示》和同样作为拍卖配套文件的《广州云梯山庄房地产开发有限公司章程》中的有关内容，是相互矛盾的。

    根据“请示”和“章程”，投资者只需要支付不少于1.8亿元多的竞拍价款就可以了，并不存在还要给综合开发公司30%分成的情况。如果按请示的内容和公司章程的规定，这440亩用地国家的直接损失是5.28亿元，如果以项目全部建成后的开发利润计，损失可达23.5亿元。和上述160亩用地的损失相加，可开发利润可达到32亿元之巨！

来源：http://www.sncchina.com/news/cool/top/200907/15465.html