政策三：交易环节征税 

国税总局在2006年两度出手，5月31日，《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）出台，要求自2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。 

7月26日，国税总局再次出台《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 2006年两大税收政策直指投资性购房。 

政策效果： 

在交易环节加大征税力度，在一定程度上抑制了炒房，但也阻止了房源的流通和市场的配置，特别是对于北京这样的存量房规模庞大，二级市场并不发达的城市来说，交易环节加大征税会阻止存量房入市，也会导致卖主将税收成本转嫁到买主头上，这些都会刺激房价上升。另外，纵观整个市场来看，近一两年来房地产需求量激增，多半原因是投资性买家占有过高比例，而这些投资性买家多数又以“储蓄性”投资、以物业升值为目的。因此交易环节征税，对其影响微乎其微。 

链家地产市场总监金育松认为，该政策的实施导致京城8成房龄在5年内的二手商品房受到冲击，从而导致京城二手房交易量将会严重下挫，下将幅度达到50%。 

“我就因为没赶得上免个税的末班车，结果多付出了几万元的房款。”一位购买了劲松某二手房的业主抱怨到，“现在优势地段的二手房源并不是很多，房主显然是将税收转嫁到了房款中，可是我们也只能接受现实。” 

来自中大恒基的数据显示，税收新政虽使二手房交易量明显下降，但其价格并没有受到遏制，反而由8月1日前的6250元/平方米上涨到6400元/平方米。而二手房需求的减退又将部分需求挤压至一手房市场，成为一手房市场房价上涨的因素之一。 

“营业税与个税”均属交易环节的税种，能对投资性需求产生短期影响，但并不能从根本上抑制投资性需求，反而容易造成成本转嫁而抬高房价。而保有环节的物业税才是抑制房产投资性需求的根本方法。”首经贸大学教授张跃庆表示。

政策四：“53条军规” 

5月10日，北京市建委出台《加强商品房交易市场动态监管的通知》，规定从6月1日起，如果开发商虚拟买卖合同、囤积房源等，将面临至少1个月内不能卖房的处罚。同时还公示了53种开发商可能存在的违规行为。该通知被业界称为房地产的新“53条军规”。矛头直指囤积房源、发布不实价格等目前房地产市场长期存在的问题。5月29日，北京市建委再次以具体的期限挤压房源。要求开发企业自领取预售许可证之日起3天内必须开盘，并按整栋楼对外销售。 

政策效果： 

“53条军规”显示了国家对房产市场信息不透明调控力度的加大，对于解决目前房产市场由于信息不对称而造成购房人的恐慌性购买以及由于信息不公开而有部分开发商囤积房源进而抬高房价等问题，起到了一定的积极作用。 

但是由于政策出台的滞后，房产市场上长期存在的不规范行为并不能够在短时期内消除，更本质的问题是，对具体的违规行为无明确、科学的界定，虽有规定，却无法执行，加之监管机制不健全，“上有政策，下有对策”是当前部分开发商面对政策调控的本能反应。 

“任何事物都具有惯性，房地产市场不规范现象的惯性会让政府的宏观调控付出较大的代价。”戴德梁行泛城综合住宅部高级助理董事岳锋钢表示。 

以开发企业在取得预售许可证3日内必须开盘为例，《楼市》记者通过调查采访了解到，诸多楼盘并未真正执行市建委的规定。日前，记者到某已取得预售证的楼盘调查，销售人员表示楼盘未开始正式销售，当记者问及建委规定时，对方表示：“如果你非要在这时候买，我们也可以卖。” 

业内专家表示，这实为开发商打政策擦边球，并没有违反规定，但却让政策执行效果大打折扣，政策仅停留于纸面上。 

“我购买了京东某高档公寓，9月份咨询该项目时，其宣称开盘价单价将达到15000元以上，而等到11月份签合同购买时单价是13000元。当然，我买的是楼座朝向不太好的房子，比较好的户型价格太高”。张女士不太明白开发商葫芦里卖的是什么药。 

“这实际上是开发商通过高价壁垒来调控客群以达到变相囤房的目的，政府规定不准屯房，他们就用高价将较好的房子‘保护’起来，先卖差的。”业内某资深专家表示，53条军规以及3日内开盘等新政箭指囤房，而“高开低走” 就是开发商的新对策，首先高开让部分客群“知难而退”，接着再低走，先销售一些较差的户型，好的户型留在最后还是能卖到高价。 

“高开低走、预售房价虚高、故意拖延不拿销售许可证等等，均是今年新政下开发商的新对策。房产市场‘过深的猫腻”并不能够短时间消除。”这位资深业内专家表示。

政策五：银行两度加息 

今年央行分别于4月28日和8月19日两次加息，这是继2004年、2005年两度加息后的第三、四次动作。 

4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。8月19日，中国人民银行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%提高到6.12%。尽管加息并不单单是调控房地产，但是对房地产而言，加息主要是起到抑制投资需求，进一步稳定房地产价格的作用。 

政策效果： 

加息是抑制经济过快增长最常用的货币手段。央行不断加息，表明中央政府已经意识到经济增长过热的势头。但是由于加息并不仅仅是针对房地产调控而出台的政策，加息还会影响到其他行业，并且对房地产行业而言，不仅会影响到未购房人、还影响到已购房人。因此，大幅加息的可能性不大，政府当前也主要采取的是小幅度加息。这对抑制房地产投资性购房需求能起到一定的作用，但效果不会特别明显。因为与房价快速上涨带来的丰厚利润相比，0.27个百分点的加息成本只能是“小巫见大巫”。 

在第二次加息后的第二天曾出现过如下一幕，在天通苑一新楼盘前，一大早，售楼部门前许多人就排起了长队，短短两个小时本地人就“吃”下了100多套房子。 

25岁的市民张先生是在听到第二次加息后来买房的，“我担心央行加息仅仅是一个信号，今后的房贷政策会更加趋紧，现在不趁早买房，以后房贷利息可能会更高。” 

高盛房地产董事总经理胡斌认为，政府的初衷肯定是希望通过加息来抑制消费者的购买，但是这种程度的加息往往会产生一种相反的效果。因为后续加息的可能性不断提升，导致自住性购房者更加急于出手购房，认为再不购买以后贷款利率会更高。 

而与之相对应的，这对投资者来说0.27个点也根本不会对其带来成本方面的阻碍。 

“2006年各种房产政策包括加息的确增加了成本，但是我现在的这两套房产每年升值一二十万，是加息成本的几十倍，说实话，简直可以忽略不计。”一位2005年购买了安贞商圈某楼盘的业主认为。 

从北京市商品住宅期房加息后与加息前的成交量对比也可以看出，5月份日均成交套数451套，比4月份的成交套数568套，减少了117套，而9月份成交494套，超过了8月份的428套。有业内专家分析，5月份成交套数的减少主要归因于5月17日“国六条”的威力，加息的影响并不是很大。

政策六：提高首付比例 

5月29日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即九部委意见出台，要求有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。至此，自两会期间人大代表洪可柱建议个人房贷首付提高至50%而后争论不休的首付提高告一段落。 

政策效果： 

从采用金融手段抑制房价的角度来考虑，首付调控的作用要远远大于贷款利率。但是首付调控必须顾及两方面的购房人群，一方面，需要支持自住性买家，另一方面要加大投资炒房买家的购房门槛。九部委意见要求有区别地适度调整住房消费信贷政策，方向性毋庸置疑。但是在具体的实施细则中只要求90平方米以上的个贷提高到30%以上，显然对“储蓄性投资客群、一次性付款投资客群等”为主的投资客群而言，影响很小。对投资客群，首付比例应提高至四五成甚至更高才能奏效。 

中国工商银行行北京市分行住房信贷处负责人认为，首付升高到30%,对炒房客的打击并不会明显缩小房产市场现有的需求量。“我们对两套以上房贷的案例作过统计，比例还不到1%。也就是说，就算贷款两套以上的人都是在炒房，那么以银行贷款而炒房的人群所占比例也相当小。” 

“洪可柱在两会期间提出的对购买多套房屋采取累进首付比例制度、并实施以家庭为单位的实名购房制度，是个切实之举，可有效遏止炒房行为。但是却因为各种原因没有实施”，某资深业内人士分析，这可能牵涉到各个部门与各个行业集团的利益。 

有金融人士建议，如果确实将提高首付比例，应该实行分类的管理手段：对购买第二套住房的投资者，可以实施提高首付比例，但对第一次置业，真正需要购房安家的市民，还是应该提供较优惠的房贷政策。

政策七：未封顶楼盘不放贷 

9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，并对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》，再次强调要严格执行央行2003年的“121文件”——“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”。2003年6月央行出台的“121文件”中规定：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。” 

政策效果： 

叫停未封顶楼盘按揭，可谓2006年最严厉的一次金融调控政策。虽然其实乃旧政重提，但依然在房地产市场中掀起了巨大的风暴，因为目前有70%左右的楼盘都是未封顶按揭！政策旨在控制金融风险的同时，抑制投资过热，另一方面，抑制需求。然而，虽然银监局强调此次政策将严厉执行，但同样由于执行细则的缺位，在开发商“先签约再办按揭”、银行“按揭照办、暂不放贷，放到专用帐户”等对策下，政策在实际操作中被化解于无形，政策控制银行风险、抑制购房需求的效果也被大大削弱。 

“对于已经签完合同和认购书的客户，价格不会变，合同和认购书也都有效。”北京天通苑一个还未封顶却已经开盘的楼盘开发商告诉记者。同时，银行也没有停止收件(个人贷款所需材料)，只是说真正放款要等到楼盘封顶。所以，现在照常签约、收首付和办理贷款手续。 

而东四环的一位开发商则以另一种方式来面对政策，“目前我们的资金比较充足，银行出台这个政策可谓正合我意。我不仅想封顶之后再卖，还打算先把社区绿化做好呢！我相信这时的平均房价会比期房预售高出500～800元/平方米，而我的成本其实相差无几。”这位开发商表示， 

一家股份制银行负责人告诉《楼市》记者，“121文件”没真正落实，主要还是因为银行间的利润之争。“比如说，如果我们知道有银行仍然在给未封顶的楼盘办理按揭，如果我们遵守规定不办理，结果就是我们失去房贷业务，赚不到钱。除非监管部门有办法让所有的银行都找不到可趁之机。”这位负责人表示，如果监管不严，即使银监局再次叫停未封顶楼盘按揭，其落实情况并不会比两年前好。

政策八：完善住房保障机制 

5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），对住房保障体系建设提出：“加快城镇廉租房住房制度建设，规范发展经济适用住房。” 

随后，建设部等九部委联合于5月29日出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求各城市于2006年年底前合理确定并公布今明两年廉租住房建设规模，落实廉租住房资金筹措渠道，年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。同时，该规定还明确提出：“土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”9月，北京市规委的《北京城市总体规划（2004年-2020年）》公示稿提出，政府将探索直接由政府回购经济适用房而非直接上市的制度。但在11月3日下午正式推出的规划中，“回购”字眼被删去，变为“将对今后新建和销售的经济适用房建立包括‘内循环’在内的相关制度”。 

政策效果： 

“加快廉租房建设；规范经济适用房发展；推出限价房。”这可谓2006年政府完善住房保障机制的三大举措。 

根据市场不同需求提供不同的保障性住房供应，无疑与1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》相一致。但廉租房现有供应对于强大的需求来说是杯水车薪，而经济适用房回购制度来回“变脸”让市场陷入迷茫，同时，限价房不仅存在实操难题，更将带来开发商为压缩成本而降低住房品质的隐患，治标不治本。目前，可行性的技术操作层面难题及相关利益的博弈让廉租房、限价房迟迟难产，客观上使调控的效果大打折扣。 

多位业内专家在接受《楼市》记者采访时亦表示，效果不尽人意，主要表现如下：首先，京城廉租房建设未成规模。在北京住房五年规划中提出，将建1万套左右廉租房，2006年的2000套廉租房最早须到2008年形成实际供应。但目前市场上，乃至2007年可供应的廉租房数量都很小。 

其次，廉租房的资金来源依然还没得到很好的解决。业内人士表示，虽然有“当年约5%的土地出让净收益用于廉租房建设”之规定，但这是否能落到实处还不能下定论。 

而从经济适用房的发展来看，现存的问题较严重，主要表现在两方面：产品不经济，户型盲目求大；对购买者资质审查不严，很多房子被有钱人买走，甚至进入投资市场。“若要规范发展，最重要的是应该在购买者资质审查上下功夫，严格制度。”一位业内专家表示，如果没有给真正需要的人，住房保障数量再大也没用。 

同时，他还指出，经济适用房回购乃是回归政策本意，但具体如何操作才能处理好历史问题和新问题的关系，让负面效应减小到最小。这一点，政府在出台政策前，显然欠缺周到考虑，从经济适用房回购政策来回“变脸”就可见一斑。欠缺周到考虑，在今年新推出的限价房制度中也有同样的体现：限价房与经济适用房在本质上有何区别？限价房如何限价？限价房再上市是否也要由政府回购？一系列问题尚无定论。“ 

完善住房保障是解决房价问题的根本措施，这一点，得到业内专家的广泛认可。但是，近几年住房极度市场化导致政策执行偏离，所有的需求都涌向商品房市场，导致需求猛增，价格猛涨。现在，不仅要纠正既有问题，同时还要考虑长远发展，显然，目前的状态与预期还有很大差距的。 

多方利益博弈 

除政策缺位、既有政策执行不力之外，调控各方利益难以均衡，导致“议而不决”，而这对房价上涨的负面影响也不容忽视。 

“不同利益主体的博弈是现实，也是正常现象。像房地产行业，利益越大，这种现象越明显；这还是得从体制与机制上来完善，当前，某些部门政府职能存在缺位与错位现象。明晰政府职能，将各部门的权责利分清，尤其涉及到职能与利益交叉的部分，能有明确的规定将其对号入座，不能界定的，要有界定机制，比如由上级主管部门根据既定原则界定清楚。先把纲领性的事情分清楚再去做，否则越陷越深，到事后来协调只能是事倍功半了。”一位全国人大法规委相关负责人对《楼市》记者表示。 

从房地产政策的出台过程和对政策的解释看，不同部门利益难均衡现象时有存在。 

以“经济适用房回购”为例：9月30日，北京市规委的《北京2006-2010年住房规划》提出将酝酿“回购制度”，而11月3日公布的正式规划中却取消了这一政策，11月9日，北京市建委又发布消息称，今后对新建经济适用房进行封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。短短几十天时间内，政策来回“变脸”。 

在土地出让金改革方案中，财政部的设想是“将全国土地出让总价款的40%纳入下一年度地方政府财政预算，剩下的60%才作为政府当期收入安排使用。”而国土资源部则认为应当“从土地出让纯收益中拿出10%由中央和省级政府分享，剩下的90%用于保障农业土地开发；将土地出让金和征地收入纳入政府的特别预算，进行专项管理。” 

同时，“70%•90m2”新政甫出，关于“套型建筑面积”以及新政的执行标准就存在不少争议，而此时，各政府部门对政策的解释时有相互矛盾之处，各种版本的说法到处流传。随后，关于规委1101号文件，以及北京市细则的问题，又出现了类似的矛盾。 

“利益博弈导致政出多门、议而不决的现象十分严重。同时，有些政策过分追求所谓的‘调控效果’，导致误区重重，模糊了政府与市场的边界，其实际效果甚至与目标相反。”一位业内人士惋惜地说道。再从既有政策的执行看，由于中央政府和地方政府的利益难协调，“令不行，禁不止”的现象也很普遍。 

据多位开发商透露，“70%•90m2”的政策几经波折终于明确“总量执行，各城市因地制宜”之后，其执行就大打折扣，变得很松泛，而所谓的“北京即将出台90平方米中小户型建设的实施细则”，至今也未见出台，问题不了了之。 

同时，据《楼市》记者了解，虽然中央再三强调要严禁政府贱卖土地，严禁开发商囤积倒卖土地，甚至要求地方政府承担起控制房价的责任。但为了既得利益或追求政绩，追求GDP数字，落实中央精神在不少地方政府更多的只是一种姿态，因此有媒体调查后做出这样的警示：“警惕‘国六条’正在被架空！并指出决策者正面临严峻行政大考。 

业内专家指出，中央各政府部门之间的利益平衡难，中央政府和地方政府之间的利益平衡难，是导致政策成本巨大、对房地产市场造成不利影响的重要原因，对今年房价的上涨也应承担不可推卸的责任。

实在是不像话~~~~~~~~~~~~~

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制度失灵的房产业
   
    从来没有一个行业曾招惹过象当前的中国房产一样多的非议，房产价格在政府屡次调控中失控，各种议论熙熙攘攘，混淆视听。自从2006年“两会”后，温家宝代表政府首次公开提出“调控”观点后，各种调控手段陆续上阵，但房价增长速度有增无减，调控已被戏说为“空调”，甚至指为做秀，中央政府对房产业调控的机制完全失灵。同时，历来被外界批评没有言论自由的媒体，却差不多集体站在房地产业一边为房价上涨摇旗呐喊，几乎明目张胆地反对调控房价，明摆着与主流民意对着干。到底，这与教育、医疗共同被喻为新的“三座大山”的房价隐藏着什么秘密，我们将从房地产业运作的各个相关面一探究竟。
    首先，我们先看谁在买房。
第一类购房者是城市的新市民，通俗地说就是外来工。其中，最主要的是每年数百万人的高中等院校毕业生，绝大部分离开了出生地而异地就业，其户口就根据派遣制度落到了首次就业地，但在没有属于自已的房产前，该毕业生却没有真正独立的户口本。按我国现行的规定，在户口与子女教育、生活保障挂钩等因素逼迫下，他们既不可能得到经济适用房，更得不到廉租房，只有买房。还有，在数以亿计的农民工及进城经商者当中，有一部分在具备相当经济能力后，选择了教育、卫生、生活配套等各方面与农村有着天壤之别的城市，在城里购房。
第二类是为了改善住房条件的城市居民。延续至2000年，我国一直执行以单位分房为主的住房制度，上在此之前，大部分城市居民的住房来源均以单位房改为主，普遍存在住房过小，数代同堂共挤在几十平方的房子的现象并不鲜见。因此，在切断单位分房后，几乎是一下子把全体市民推向购房的路子，经过数年的经济积累后，市民的购买力在短期内集中迸发的现象也算合理。
第三类是因为拆迁而造成被迫购房产。关于中国城市拆迁造成的罪恶，相信地球人都知道了，因此而发生的被迫购房背后有着多少辛酸就不多说了。
第四类就是备受媒体吹捧的投资者，其实质就是炒房的投机者。这类人购房产唯一目的就是盼望房价快速上涨，以便从中获利。这类人中除了各种各样的社会游资外，还有相当部分是开发商与中介公司的联合炒作。
第五类购房者是银行。无论是接受开发商的抵押贷款，还是购房者的按揭贷款，银行都充当了真实的资金支付来源。其最大的特点是从不理会房价的高低都会照单支付，还会有意或无意之间接受假按揭，不息沦为房东为开发商注资解套。事实上，银行已成房产业买卖双方最大的资金来源，是助涨房价的主要力量，也是最危险的资金支付要素，以其无穷尽的支付能力成为扰乱市场恶手。
对于前三类购房者，其购买目的，基本上是因为居住的需要，其需求是刚性的，不管房价涨得多高，都不能不买，是房价高涨的受害者，房奴的主力。对于为满足居住需求的购房者来说，购房就将意味着要付出个人15-20年的全部收入，先得拿出多年积蓄（甚至包括父母积蓄）充当首期房款，然后在银行申请一份长期按揭，最后就是银行将按揭款放给开发商，而购房者成为债务人。投机者同样不会自已支付全部购房款，在支付极少的首期款项后，大部分人会通过关系从银行取得一份高比例（甚至超出购房价格）的按揭贷款，接下来就是在短时间内抬高价格转让给下一手买家。实际上，无论是居住需求，还是投机炒作，银行在房产交易中扮演了最大的包销人的角色，成为抵抗调控的最大力量。作为负责任的政府，理应设法满足前三类购房者的居住需求，另一方面必须限制投机者从市场中获利。
其次，我们看看历次调控的手段及后果。
我国对房地产业最早的调控出现于90年代中期，针对当时无规则、过于泛滥的银行贷款，制止疯狂的炒地、炒楼，朱镕基采取了收紧银根的政策，果断地减少银行贷款，以求经济软着陆。政策既出，其后果立竿见影，刹住了当时的炒作之风，整顿了金融秩序，保证了我国经济发展不置于过度泡沫化。虽然因此暴露和产生巨额的不良资产，但从目前各大资产管理公司所处置的资产来看，绝大部分不良资产均产生于这次调控之前，各种骗贷、贷款手续不全、房地产产权纠纷严重甚至是空中楼阁等手段简直超乎想象，其恶劣程度完全只有用罪恶来形容。因此，总体上说，这次调控是绝对必要的、正确的。
到了2002年，我国房地产业又再次显示出银行对房产公司贷款管理过于宽松的苗头，于是出台了设定房产公司自有资金比例下限的规定。目的是为了堵死某些人利用钱权交易圈地，再以土地抵押贷款的圈钱行径。事实上，这项政策在实际上却事与愿违，被驱逐的仅是真心搞开发却没有权力后台的小开发商，使房产开发开始向一些利益集团集中，小开发商借无门，有背景的开发商却成为争相贷款的对象，垄断开始萌芽。同时，银行业出台了鼓励以按揭贷款购房，房价开始走上快速上涨。
2003年以后，我国商住用地开始采取公开拍卖方式转让。这本来是抑制腐败的举措，但恰恰为利益集团留下了冠冕堂皇地垄断房产开发的大门。据不完全调查各大中城市土地拍卖情况，近年来单次拍卖的土地面积越来越大，交易金额动辄近十亿元之巨，十几亿元甚至几十亿元的项目比比皆是（最新纪录是长沙新河三角洲一地块出让面积为785198.96㎡，起始价46.3830亿元，保证金：10亿元），二、三亿元以下的则极为鲜见。这就意味着，这些土地只可能落于极少数的大集团手里，而这些大开发商早就沆瀣一气联手做市（这从每次调控政策一出，他们就集中研讨可以看出端倪），垄断市场逐渐成形，操纵价格之事便为所欲为。自从2004年以来，大家都可以发现有房可卖的开发商就是屈指可数的几家，价格由他们定，说涨就涨，其垄断能力之强绝不比石油、电力等能源部门差（他们涨价还要问发改委）。一方面，他们几乎垄断了政府出让的全部商住用地，把买到手的土地闲置在手，另一方面大力鼓吹供应不足导致房价上涨。
自从2005开始，短短的两年多时间内，为了控制房价央行已次采取加息、期房限转、税收、打击囤房等措施，但房价却一路暴涨，反而引部分人恐慌性购买。究其原因，这些措施根本就切到银行无限制地为房产业供血的行业规则的实质，所订措施漏洞百出，反被开发商、银行、中介等势力利用，将加息、税收等增加成本转加在房价上。对于期房限转这一条，政策制定者不知是否没看出开发商才是最大的炒房者，楼盘开始预售即被他们以虚假的名义签下大部分预售契约，然后在二手市场大肆炒作，用撤消原合同的方式进行交易而避开监管；更有中介公司大钻空子，将办理期房转让业务作为主要业务收益。在京、沪、穗、深等大中城市，新楼盘的合同撤消率超过100%的情况已屡见不鲜，开发商参与炒楼行为之烈可见一斑。另一方面，各大银行无视同一房产短期内飞速上蹿的异常风险，被动接受开发商报出的价格为放贷依据，为涨价提供充足的资金保证。
我们慢慢发现一种现象：在90年代中期，在银行大量发放贷款于房、地产业（或被拥用于该行业）时，房价飞速上升，高高在上，当时的商品房价格更甚于当前；在90年代中后期至2001年，受收紧银根的影响，按揭贷款控制较严，商品房价格仅略高于成本价，广州当地的房价仅3000出头，与其租金水平大体相当，真正反映价格与价值的关系；近年来，在全面放开房产买卖贷款业务的情形下，房价又要重演90年代疯炒之作。至此，我们可认为，房价之失控是因为房产业掌握并滥用了房产对银行资金的杠杆作用，严重过度集中货币资源于单一行业，其反映于社会是行业暴利，反映于本行业则是经济过热和泡沫化。
研究房产业暴利的案例，我们发现一种典型，在大中城市里，存在一些大型楼盘，其开发时间大多始于2000-2002年间，到目前尚未全部完成，其土地是开发之初一次性获得的，相对当前其地价格极为低廉，在2002年前后，其房产价格约为3000-4000之间，最新开盘价格则多在万元以上，相对于其不变的土地价格及变动极小的建筑成本，其暴利已跃然纸上。同时，我们深入开发商的经营思路，发现其经营方式：以数亿元取得大型地块后，开发商通过土地抵押贷款获得楼盘首期开发资金，首期房产售出后先还款解除土地抵押，然后重新评估大幅度提高土地价值，贷取的资金后再开发，如此反复，最终其楼盘销售额约近百亿。实际上，这类开发商的投资仅为当初的土地投入及银行利息，其实际获利却达数十亿，利润之大令人瞠目（足以令人铤而走险，近年的官员腐败与房地产有关也不难解释了）。现在大家看的富豪榜上的开发商，又有谁手里不握有这样的项目呢？那些规划较小，开发周期较短的项目，多以此为例，通过土地抵押的手段，当前的投资收益比也普遍达100%。
以房产开发商和房产投机者丰厚利润大相径庭的是，居住需求而购房产者正遭受高昂房价的苦苦煎熬。为了房子，他们节衣缩食，各方面的消费能省则省，尽量减少开支，所为者仅仅是按时还是银行按揭。由此类推，房产消费越多，则开支于其它方面的消费则越少，等同于我们年复一年的努力所得到的就是一堆钢筋水泥，而未能真正享受社会发展的福祉。对于全国来说，就是集万千庞爱于房产，而房产业所涉及材料、技术等，多为低端产业，如水泥、建筑用钢，对产业技术若有若无，所谓以内需拉动经济增长的设想就无处着力。因此，放纵房价无限制上涨将会吞噬经济发展成果，甚至重履90年代经济过热的旧辙。
虽然社会上对房价高涨的原因众说纷纭，有的说是媒体过度热捧，有的说供应不足，有的说是开发商贪图暴利，更有的说是我们与世界最高房价比还差远了，应该再涨80年，总之每种说法一出总被人有板有眼的予以驳斥，均不能及其根本。我们认为，房价失控的本质是当前的房产运行体制造成的垄断及银行资本不遗余力的支撑共同作用而形成。目前，大部分的购房产都会选择按揭购房，银行对房产的价值作出真实的评估，以此为据确定贷款额度。事实上，银行的评估只是一个形式主义的过程，基本上是全盘接受开发商的销售价格，往往同一楼盘同类房产在短时间内暴涨，而银行照单全收，原来8000元房产，数月后在合同上反映为12000元，银行却同样发放8成的按揭贷款。因此，炒房者只要把这些房产不停地倒卖，就??长。
建立社会主义市场经济的目的，是满足人民的物质文化需要，改善人民的生活。当以中低收入为主体的人民，因过高的房价严重影响其生活质量时，作为市场制度的制订者的政府应责无旁贷地改善房产的市场的相关制度。虽然政府已出台了多条调控措施，但无一触及房产市场制度的本质，乃失败之举。事实上，世界上很多实行资本主义制度的国家对房地产市场都制定了相当严格的限制，如新加坡主要收政府负责住房开发、韩国规定每人只能购买一套商品房等都提供了良好的借鉴。我们现大胆举荐如下：
一、设定严格的按揭贷款限额，现有两种选择方案：
1、按房产建设成本加以折旧后为贷款上限，包括：（1）土地成本，这可以从土地出让部分查索，再按其剩余使用年限折旧；（2）建筑安装成本，这一条可以从建设部门的建筑成本预算手册上查阅，这也是建筑单位给开发商报价的依据；（3）在上述基础上再乘上一个有关折旧、租金水平等方面的加权系数即可得出按揭款数目。采用此方法后，即使有人愿意再炒作，也无法从银行套取超额的资金支持，挤出房产业中灰色成本，同时防范金融风险。
2、按地主人均收入，一刀切地设定贷款额度。具体来说，就是每户人（以户口本登记为准）只能办理不超过相当于当地人均年收入10至15倍的住房按揭。这既支持了普通民众的合理购房需求，又限制浮燥奢侈之风。
对此方案，最大的反者可能来源于银行，因为国内商业银行正被困于过高的存贷比例，把住房按揭作为救命的稻草。建议国家出台相应的措施，鼓励银行资金向促进我国产业升级的方向寻找出口，对有利于我国技术升级、装备升级的贷款业务提供政策和税收方面的优惠，降低房产业虚火的同时，促进我国其它产业的发展。
2、打破垄断，打击投机囤积居奇。
目前，我国实行开发商制度，对其它资本进入房产行业有所限制，一者容易形成垄断，再者产业链过长，增加行业成本。我们应一方面通过严格、详尽的规划后，适当控制土地出让过程中的单项目规模（窃以不超过30亩至50亩），另一方面让更多的资本进入房产开发，加大房产业内部竞争，实现公平竞争，适当挤压过高的利润。同时，应在土地出时明确规定，开发商必须在土地出让一年内开工建设，满两年不开工建设的，政府无偿收回（此条已有规定，但苦于无严密执行制度，大部分闲置地仍未收回），满三年仍不能进入销售的征收高额闲置费，满四年后对仍握在开发商手中未卖出的房产征收房产税。这才可能真实打击那些囤积土地、捂房惜售的投机分子，落实“十分珍惜土地资源”的土地政策。
3、积极建立和完善经济适用房（含限价房）和廉租房制度。实际上，在多数资本主义国家和地区这一条已当发达，而我国只处于初级阶段，大部分城市尚停留于纸上文章。
4、改变将户口与住房结合的社会保障制度，取消集体户口制度，保障院校毕业生真正融入就业地区的保障体系（特别是解除目前集体户口对他们结婚生子的制约），从而降低他们购房的强迫性，减少盲目购房行为。
5、下大力气提高农村及城镇产经、社会保障水平，特别是县、镇级区域和中西部地区的经济水平，改变目前集万千宠爱于城市的经济发展策略，走出我国经济过于集中于东部大中城市的困境，提高我国人口合理分布水平，降低大中城市的人口和住房压力。
以上数条，莫不深及制度之本身，对于积重难返的房产业，也非改革制度难于控制。但种种涉及众多的利益团体，非中央政府之力不可。因此，最后一声叹息：房价降不降，看中央！

制度失灵的房产业制度失灵的房产业
   
    从来没有一个行业曾招惹过象当前的中国房产一样多的非议，房产价格在政府屡次调控中失控，各种议论熙熙攘攘，混淆视听。自从2006年“两会”后，温家宝代表政府首次公开提出“调控”观点后，各种调控手段陆续上阵，但房价增长速度有增无减，调控已被戏说为“空调”，甚至指为做秀，中央政府对房产业调控的机制完全失灵。同时，历来被外界批评没有言论自由的媒体，却差不多集体站在房地产业一边为房价上涨摇旗呐喊，几乎明目张胆地反对调控房价，明摆着与主流民意对着干。到底，这与教育、医疗共同被喻为新的“三座大山”的房价隐藏着什么秘密，我们将从房地产业运作的各个相关面一探究竟。
    首先，我们先看谁在买房。
第一类购房者是城市的新市民，通俗地说就是外来工。其中，最主要的是每年数百万人的高中等院校毕业生，绝大部分离开了出生地而异地就业，其户口就根据派遣制度落到了首次就业地，但在没有属于自已的房产前，该毕业生却没有真正独立的户口本。按我国现行的规定，在户口与子女教育、生活保障挂钩等因素逼迫下，他们既不可能得到经济适用房，更得不到廉租房，只有买房。还有，在数以亿计的农民工及进城经商者当中，有一部分在具备相当经济能力后，选择了教育、卫生、生活配套等各方面与农村有着天壤之别的城市，在城里购房。
第二类是为了改善住房条件的城市居民。延续至2000年，我国一直执行以单位分房为主的住房制度，上在此之前，大部分城市居民的住房来源均以单位房改为主，普遍存在住房过小，数代同堂共挤在几十平方的房子的现象并不鲜见。因此，在切断单位分房后，几乎是一下子把全体市民推向购房的路子，经过数年的经济积累后，市民的购买力在短期内集中迸发的现象也算合理。
第三类是因为拆迁而造成被迫购房产。关于中国城市拆迁造成的罪恶，相信地球人都知道了，因此而发生的被迫购房背后有着多少辛酸就不多说了。
第四类就是备受媒体吹捧的投资者，其实质就是炒房的投机者。这类人购房产唯一目的就是盼望房价快速上涨，以便从中获利。这类人中除了各种各样的社会游资外，还有相当部分是开发商与中介公司的联合炒作。
第五类购房者是银行。无论是接受开发商的抵押贷款，还是购房者的按揭贷款，银行都充当了真实的资金支付来源。其最大的特点是从不理会房价的高低都会照单支付，还会有意或无意之间接受假按揭，不息沦为房东为开发商注资解套。事实上，银行已成房产业买卖双方最大的资金来源，是助涨房价的主要力量，也是最危险的资金支付要素，以其无穷尽的支付能力成为扰乱市场恶手。
对于前三类购房者，其购买目的，基本上是因为居住的需要，其需求是刚性的，不管房价涨得多高，都不能不买，是房价高涨的受害者，房奴的主力。对于为满足居住需求的购房者来说，购房就将意味着要付出个人15-20年的全部收入，先得拿出多年积蓄（甚至包括父母积蓄）充当首期房款，然后在银行申请一份长期按揭，最后就是银行将按揭款放给开发商，而购房者成为债务人。投机者同样不会自已支付全部购房款，在支付极少的首期款项后，大部分人会通过关系从银行取得一份高比例（甚至超出购房价格）的按揭贷款，接下来就是在短时间内抬高价格转让给下一手买家。实际上，无论是居住需求，还是投机炒作，银行在房产交易中扮演了最大的包销人的角色，成为抵抗调控的最大力量。作为负责任的政府，理应设法满足前三类购房者的居住需求，另一方面必须限制投机者从市场中获利。
其次，我们看看历次调控的手段及后果。
我国对房地产业最早的调控出现于90年代中期，针对当时无规则、过于泛滥的银行贷款，制止疯狂的炒地、炒楼，朱镕基采取了收紧银根的政策，果断地减少银行贷款，以求经济软着陆。政策既出，其后果立竿见影，刹住了当时的炒作之风，整顿了金融秩序，保证了我国经济发展不置于过度泡沫化。虽然因此暴露和产生巨额的不良资产，但从目前各大资产管理公司所处置的资产来看，绝大部分不良资产均产生于这次调控之前，各种骗贷、贷款手续不全、房地产产权纠纷严重甚至是空中楼阁等手段简直超乎想象，其恶劣程度完全只有用罪恶来形容。因此，总体上说，这次调控是绝对必要的、正确的。
到了2002年，我国房地产业又再次显示出银行对房产公司贷款管理过于宽松的苗头，于是出台了设定房产公司自有资金比例下限的规定。目的是为了堵死某些人利用钱权交易圈地，再以土地抵押贷款的圈钱行径。事实上，这项政策在实际上却事与愿违，被驱逐的仅是真心搞开发却没有权力后台的小开发商，使房产开发开始向一些利益集团集中，小开发商借无门，有背景的开发商却成为争相贷款的对象，垄断开始萌芽。同时，银行业出台了鼓励以按揭贷款购房，房价开始走上快速上涨。
2003年以后，我国商住用地开始采取公开拍卖方式转让。这本来是抑制腐败的举措，但恰恰为利益集团留下了冠冕堂皇地垄断房产开发的大门。据不完全调查各大中城市土地拍卖情况，近年来单次拍卖的土地面积越来越大，交易金额动辄近十亿元之巨，十几亿元甚至几十亿元的项目比比皆是（最新纪录是长沙新河三角洲一地块出让面积为785198.96㎡，起始价46.3830亿元，保证金：10亿元），二、三亿元以下的则极为鲜见。这就意味着，这些土地只可能落于极少数的大集团手里，而这些大开发商早就沆瀣一气联手做市（这从每次调控政策一出，他们就集中研讨可以看出端倪），垄断市场逐渐成形，操纵价格之事便为所欲为。自从2004年以来，大家都可以发现有房可卖的开发商就是屈指可数的几家，价格由他们定，说涨就涨，其垄断能力之强绝不比石油、电力等能源部门差（他们涨价还要问发改委）。一方面，他们几乎垄断了政府出让的全部商住用地，把买到手的土地闲置在手，另一方面大力鼓吹供应不足导致房价上涨。
自从2005开始，短短的两年多时间内，为了控制房价央行已次采取加息、期房限转、税收、打击囤房等措施，但房价却一路暴涨，反而引部分人恐慌性购买。究其原因，这些措施根本就切到银行无限制地为房产业供血的行业规则的实质，所订措施漏洞百出，反被开发商、银行、中介等势力利用，将加息、税收等增加成本转加在房价上。对于期房限转这一条，政策制定者不知是否没看出开发商才是最大的炒房者，楼盘开始预售即被他们以虚假的名义签下大部分预售契约，然后在二手市场大肆炒作，用撤消原合同的方式进行交易而避开监管；更有中介公司大钻空子，将办理期房转让业务作为主要业务收益。在京、沪、穗、深等大中城市，新楼盘的合同撤消率超过100%的情况已屡见不鲜，开发商参与炒楼行为之烈可见一斑。另一方面，各大银行无视同一房产短期内飞速上蹿的异常风险，被动接受开发商报出的价格为放贷依据，为涨价提供充足的资金保证。
我们慢慢发现一种现象：在90年代中期，在银行大量发放贷款于房、地产业（或被拥用于该行业）时，房价飞速上升，高高在上，当时的商品房价格更甚于当前；在90年代中后期至2001年，受收紧银根的影响，按揭贷款控制较严，商品房价格仅略高于成本价，广州当地的房价仅3000出头，与其租金水平大体相当，真正反映价格与价值的关系；近年来，在全面放开房产买卖贷款业务的情形下，房价又要重演90年代疯炒之作。至此，我们可认为，房价之失控是因为房产业掌握并滥用了房产对银行资金的杠杆作用，严重过度集中货币资源于单一行业，其反映于社会是行业暴利，反映于本行业则是经济过热和泡沫化。
研究房产业暴利的案例，我们发现一种典型，在大中城市里，存在一些大型楼盘，其开发时间大多始于2000-2002年间，到目前尚未全部完成，其土地是开发之初一次性获得的，相对当前其地价格极为低廉，在2002年前后，其房产价格约为3000-4000之间，最新开盘价格则多在万元以上，相对于其不变的土地价格及变动极小的建筑成本，其暴利已跃然纸上。同时，我们深入开发商的经营思路，发现其经营方式：以数亿元取得大型地块后，开发商通过土地抵押贷款获得楼盘首期开发资金，首期房产售出后先还款解除土地抵押，然后重新评估大幅度提高土地价值，贷取的资金后再开发，如此反复，最终其楼盘销售额约近百亿。实际上，这类开发商的投资仅为当初的土地投入及银行利息，其实际获利却达数十亿，利润之大令人瞠目（足以令人铤而走险，近年的官员腐败与房地产有关也不难解释了）。现在大家看的富豪榜上的开发商，又有谁手里不握有这样的项目呢？那些规划较小，开发周期较短的项目，多以此为例，通过土地抵押的手段，当前的投资收益比也普遍达100%。
以房产开发商和房产投机者丰厚利润大相径庭的是，居住需求而购房产者正遭受高昂房价的苦苦煎熬。为了房子，他们节衣缩食，各方面的消费能省则省，尽量减少开支，所为者仅仅是按时还是银行按揭。由此类推，房产消费越多，则开支于其它方面的消费则越少，等同于我们年复一年的努力所得到的就是一堆钢筋水泥，而未能真正享受社会发展的福祉。对于全国来说，就是集万千庞爱于房产，而房产业所涉及材料、技术等，多为低端产业，如水泥、建筑用钢，对产业技术若有若无，所谓以内需拉动经济增长的设想就无处着力。因此，放纵房价无限制上涨将会吞噬经济发展成果，甚至重履90年代经济过热的旧辙。
虽然社会上对房价高涨的原因众说纷纭，有的说是媒体过度热捧，有的说供应不足，有的说是开发商贪图暴利，更有的说是我们与世界最高房价比还差远了，应该再涨80年，总之每种说法一出总被人有板有眼的予以驳斥，均不能及其根本。我们认为，房价失控的本质是当前的房产运行体制造成的垄断及银行资本不遗余力的支撑共同作用而形成。目前，大部分的购房产都会选择按揭购房，银行对房产的价值作出真实的评估，以此为据确定贷款额度。事实上，银行的评估只是一个形式主义的过程，基本上是全盘接受开发商的销售价格，往往同一楼盘同类房产在短时间内暴涨，而银行照单全收，原来8000元房产，数月后在合同上反映为12000元，银行却同样发放8成的按揭贷款。因此，炒房者只要把这些房??就如垒卵地向上增长。
建立社会主义市场经济的目的，是满足人民的物质文化需要，改善人民的生活。当以中低收入为主体的人民，因过高的房价严重影响其生活质量时，作为市场制度的制订者的政府应责无旁贷地改善房产的市场的相关制度。虽然政府已出台了多条调控措施，但无一触及房产市场制度的本质，乃失败之举。事实上，世界上很多实行资本主义制度的国家对房地产市场都制定了相当严格的限制，如新加坡主要收政府负责住房开发、韩国规定每人只能购买一套商品房等都提供了良好的借鉴。我们现大胆举荐如下：
一、设定严格的按揭贷款限额，现有两种选择方案：
1、按房产建设成本加以折旧后为贷款上限，包括：（1）土地成本，这可以从土地出让部分查索，再按其剩余使用年限折旧；（2）建筑安装成本，这一条可以从建设部门的建筑成本预算手册上查阅，这也是建筑单位给开发商报价的依据；（3）在上述基础上再乘上一个有关折旧、租金水平等方面的加权系数即可得出按揭款数目。采用此方法后，即使有人愿意再炒作，也无法从银行套取超额的资金支持，挤出房产业中灰色成本，同时防范金融风险。
2、按地主人均收入，一刀切地设定贷款额度。具体来说，就是每户人（以户口本登记为准）只能办理不超过相当于当地人均年收入10至15倍的住房按揭。这既支持了普通民众的合理购房需求，又限制浮燥奢侈之风。
对此方案，最大的反者可能来源于银行，因为国内商业银行正被困于过高的存贷比例，把住房按揭作为救命的稻草。建议国家出台相应的措施，鼓励银行资金向促进我国产业升级的方向寻找出口，对有利于我国技术升级、装备升级的贷款业务提供政策和税收方面的优惠，降低房产业虚火的同时，促进我国其它产业的发展。
2、打破垄断，打击投机囤积居奇。
目前，我国实行开发商制度，对其它资本进入房产行业有所限制，一者容易形成垄断，再者产业链过长，增加行业成本。我们应一方面通过严格、详尽的规划后，适当控制土地出让过程中的单项目规模（窃以不超过30亩至50亩），另一方面让更多的资本进入房产开发，加大房产业内部竞争，实现公平竞争，适当挤压过高的利润。同时，应在土地出时明确规定，开发商必须在土地出让一年内开工建设，满两年不开工建设的，政府无偿收回（此条已有规定，但苦于无严密执行制度，大部分闲置地仍未收回），满三年仍不能进入销售的征收高额闲置费，满四年后对仍握在开发商手中未卖出的房产征收房产税。这才可能真实打击那些囤积土地、捂房惜售的投机分子，落实“十分珍惜土地资源”的土地政策。
3、积极建立和完善经济适用房（含限价房）和廉租房制度。实际上，在多数资本主义国家和地区这一条已当发达，而我国只处于初级阶段，大部分城市尚停留于纸上文章。
4、改变将户口与住房结合的社会保障制度，取消集体户口制度，保障院校毕业生真正融入就业地区的保障体系（特别是解除目前集体户口对他们结婚生子的制约），从而降低他们购房的强迫性，减少盲目购房行为。
5、下大力气提高农村及城镇产经、社会保障水平，特别是县、镇级区域和中西部地区的经济水平，改变目前集万千宠爱于城市的经济发展策略，走出我国经济过于集中于东部大中城市的困境，提高我国人口合理分布水平，降低大中城市的人口和住房压力。
以上数条，莫不深及制度之本身，对于积重难返的房产业，也非改革制度难于控制。但种种涉及众多的利益团体，非中央政府之力不可。因此，最后一声叹息：房价降不降，看中央！