胡六条

国家已经出台了那么多房地产调控政策了，但似乎并不十分奏效，经本人一时脑袋发热，突想出“胡六条”，供地产界各位仁兄指点。

一、 对豪宅大幅度提高上缴税额

针对每套建筑面积在144平方米以上的大户型住宅，按销售价格加征20%的“豪宅税”。每套建筑面积在180平方米以上的大户型住宅加征50%的“豪宅税”。“毫宅税”征收后，各地方政府不得出台限制套型、限制房价政策。加收的“豪宅税”20%上缴国库，80%纳入地方财政。纳入地方财政的税收的80%用于廉租房建设资金，20%用于旧城改造中拆迁户的回迁房建设。

目的：真正杀富济贫，创建和谐社会。

解读：

鉴于近期部分网民、房奴、愤青等乱叫乱喊房价太高，买不起房子，其实根本原因是目前中国贫富差距越来越大，只要市场有需求，供应量又有限，房价总是会不断上涨的。因此本人特出台“豪宅税”政策，真正实现“杀富济贫”。其实对于富人来说，房价再高、税再多，他们如果有真实需求还是会买豪宅的。举个不太恰当的例子，上百万的进口豪华车再贵都会有人买，但你从来没有见过那些大款们一次买几辆来炒的。如果是豪宅，一定也要让那些大款们也觉得奢侈，不敢多买。其实真正有钱的人要买房子自己住，他们是不怕贵的，越贵越显示身份嘛！征收“豪宅税”之后，开发商们最起码在豪宅项目上不会有太多的暴利啦，如果开发商还要保持他们的利润，只要有人买那就继续卖他们的高价。反正一个愿打一个愿挨，让富人多上交点税，多支援点国家建设。

关于“豪宅税”的加征比例，根据目前市场所谓“豪宅项目”的利润情况，加收销售价格的20~50%是不多的，看看深圳的“豪宅项目”，哪个利润不在50%以上？非常同意“任大嘴”的观点，用不着让开发商公布什么项目成本，谁有本事赚高额利润就让他们赚去，别偷税漏税就行。

关于廉租房建设，各地方政府不要雷声大雨点小，要实实在在多拿点钱多建点廉租房。新加坡和香港在这方面就做的很好，我们应该要好好向人家学习，不要只拿杯水车薪的那点钱来做做样子。顺便告诉地方政府，加征“豪宅税”后不会影响你的GDP，不会影响你的“政绩”，真正让大部分人满意的政府才是好政府。


二、 土地出让严格实行“楼面价格制度”

严格执行政府土地出让制度，全面推广不同商品房性质不同楼面地价做法，杜绝腐败空间。“建设用地规划许可证”必须附带建设项目的规划设计要点。

目的：规范土地市场，防止腐败。

解读：

深圳市在这方面应该说做的还比较好的（特提出表扬！呵呵）。本人曾参与一些在广州的房地产项目开发工作，发现广州的“建设用地规划许可证”竟然没有规划设计要点，开发商要在拿到“建设用地规划许可证”之后去再申请规划要点，晕！在确定最后的规划要点之前，所有的“腐败活动”都要加紧进行，哪个开发商不希望多拿点指标？在武汉等内地城市更是落后，开发商拿地还是按亩来计算，衡量土地成本是多少钱一亩。开发商拿到地之后就拼命想增加容积率，谁都明白多增加建筑面积就会减少单位土地成本，这种审批程序中可以腐败的空间是大大的！以亩出让土地最不科学的地方是商品房性质不分，商业、住宅、写字楼等都算统一的楼面价。地球人都知道商业地价与住宅地价的差别，在在这里腐败的空间又有啦！

再说说城市配套费，深圳的做法是把它归并到土地出让价格中，这一做法是比较科学的。内地的做法是分开收取，然后还可以享受什么减免政策。本人曾经接触到一个内地的房地产项目，本应按规定上缴上千万的城市配套费，但通过做“工作”减免到几十万就搞掂了，这里还是有腐败空间呀！

三、 真正严格房地产税收制度

严格执行开发商在开发其间所得税上缴制度，建议国家对房地产项目施行年度税务审计制度。严格税务制度后，要允许开发商有合法利润。

目的：严格税法

解读：

关于今年刚出台的国税31号文件，在税务方面确实是进一步改善了房地产市场的环境，提高了市场透明度，增进了公平竞争，但光靠这些还不够。31号文件要求对房地产项目预征的所得税率由原来的15%提高到20%，笔者认为是基本合理的。本人曾负责公司房地产项目的前期拿地和项目前期投资分析工作。对于项目利润小于20%的项目，就会建议公司放弃这类项目的投资开发。房地产业内人士应该都知道，近年来大部分的项目利润都在30%以上。31号文件同时也规定了广告费、项目宣传费等费用可以向以后年度结转，但最长不超过三年。其实这点还是给开发商创造了所谓“合理避税”的空间和时间。因此建议对房地产项目施行年度税务审计，应该交的税就是要老老实实交。该交的税都交了，一些项目即使有点高利润也是光明正大的。
四、 依法处理闲置和过期不开发的土地

对闲置和到期不开发的土地处理要进入司法程序，限期依法处理。建设用地到了规定期限不开发的，政府要坚决收回或者公开拍卖。政策不执行或者执行不到位不如立法，看你是否有法不依，执法是否不严。

目的：让土地出让制度更加透明，让既得利益者和腐败分子破产，还公正于人民。

解读：

政府每次出台房地产政策，都有关于严格处理到期不开发土地项目的相关处理规定，但真正收回和公开拍卖的土地仍然是少数。中国的政策常常在执行中是灵活的，灵活的就可以是变通的，变通的就可以是不执行政策的。要扭转这种现象，就应该用法律手段来处理。很多“烂尾地”、“烂尾楼”，官司一打就是几年甚至十几年，土地长期得不到开发。因此建议政府用立法手段处理这样的土地，到期一律先收回，让有能力的开发商去开发。至于他们的烂官司，他们爱打多少年就让他们去打，打完了再给他们适当的补偿，总不能让这些人“占着茅房不拉屎”。本人在多年的“拿地运动”中发现，很多所谓的“烂尾地”、“烂尾楼”均与一些“太子 党”有关。一些“太子 党”还会以土地一级开发商的面目出现，好的地块都在他们的手里，腐败呀！如果政府真的收回这些多年未开发的土地，才能真正还公正与人民，让腐败分子和既得利益者的美梦破产！这些土地收回后，会有效提高土地供应量，大大缓解城市建设用地紧张的矛盾。
五、 应该适当加快旧城改造的步伐

对旧城改造、动拆迁要尽快完善立法，该拆的一定要拆，和谐社会不能损害普通老百姓的利益，但也不能培养刁民。

目的：保证百姓利益，惩治刁民，加快中国城市化进程。

解读：

今年国家对旧城改造、拆迁等工作提出了慎重从事的意见。我认为这是回避矛盾、软弱无能的做法。先说说一些“刁民”是怎么产生的。一些地方政府为了所谓的政绩，官商勾结，不顾动迁老百姓的利益，盲目大面积进行旧城改造，让一些不法开发商大发横财。群众的眼睛是雪亮的，这些做法老百姓是肯定不答应的。那些不顾动迁居民切身利益的做法确实不可取。首先政府不应该在旧城改造项目上靠高价卖地发横财。其实很多旧改项目，政府应该把土地收益的绝大部分拿出来使其用于经济适用房和廉租房的建设，不要把原居民赶到遥远的郊区去居住，这样“刁民”就自然变回“良民”了。

然而在旧城改造项目中，真正的“刁民”也确实存在。笔者曾在一旧城改造项目中遇见这样的拆迁户，按政策除补偿给他应得的回迁面积外，其他再补偿150万元的经济损失。但近年房价上升，其要价也不断升高，现在要到了500万的额外补偿！没有办法只得向政府申报对其强迁。但地方政府胆小怕事，反复的申报、听证会进行了半年多还是没有批准强迁掉他。地方政府曾一度盲目大面积拆迁，引起了很多负面效应；现在政府又视拆迁为洪水猛兽，对一些不法“钉子户”畏首畏脚。

现在各城市执行的“城市房屋拆迁管理条例”早已经不适应城市旧城改造的需要了。有人大代表曾强烈呼吁，尽快出台“动迁法”。只有在这方面立法，才能解决在旧城改造中诸多矛盾，加快中国的城市化进程。

顺便说一下，旧城改造可提供大量的优质土地，避免城市的盲目扩张。有专家说，我国在90年代前建的房子，在未来的10~20年中都将面临改造和重建，而这些房屋面积目前占我国住房总面积约2/3。可能在十年以后，有50%的开发商在做着旧城改造项目
六、 大力推广房地产信托基金

加快房地产信托基金的推广，尽快解决房地产融资渠道过于单一的问题，把社会的闲散资金真正有效利用。

目的：加快金融制度的改革。

解读：

中国老百姓的投资方式及种类实在太少，前几年大家有点闲钱都来炒股票。股票不景气了只好投资房地产，房地产的房价太高了现在又开始炒股票。单纯的房屋投资并没有产生新的社会价值，单纯的炒房或者炒股只能加速膨胀经济泡沫，只有把资金有效地利用于创造社会财富才能使投资者和社会的发展都受益。

在发达国家房地产主要的融资渠道是来源于信托基金，而我们现在几乎全部依赖银行。在我们国家应该尽快在一些收益较好的商业房地产项目中率先采用房地产信托基金的融资方式。那些所谓的经济学家和股评专家们不要整天地分析哪些“烂股票”、教人们如何去投机，应该让他们认真研究中国的房地产信托业务如何有效的开展才对。国外的房地产信托基金“REITs”早已对中国的房地产市场虎视眈眈。中国政府目前在这方面的管理和引导是严重缺位的。政府调控房价要从房地产投资的根源上解决问题，不要做一些头痛医头、脚痛医脚的事情。如果建立起了良好的房地产信托投资渠道，有效地分散和调节社会投资，房地产会更健康的发展，股市也会健康的发展。

注：笔者姓胡，与“胡总”同姓，以上不妨简称“胡六条”！