呵呵

这个~~~都不是好事

顶了

制度失灵的房产业
   
    从来没有一个行业曾招惹过象当前的中国房产一样多的非议，房产价格在政府屡次调控中失控，各种议论熙熙攘攘，混淆视听。自从2006年“两会”后，温家宝代表政府首次公开提出“调控”观点后，各种调控手段陆续上阵，但房价增长速度有增无减，调控已被戏说为“空调”，甚至指为做秀，中央政府对房产业调控的机制完全失灵。同时，历来被外界批评没有言论自由的媒体，却差不多集体站在房地产业一边为房价上涨摇旗呐喊，几乎明目张胆地反对调控房价，明摆着与主流民意对着干。到底，这与教育、医疗共同被喻为新的“三座大山”的房价隐藏着什么秘密，我们将从房地产业运作的各个相关面一探究竟。
    首先，我们先看谁在买房。
第一类购房者是城市的新市民，通俗地说就是外来工。其中，最主要的是每年数百万人的高中等院校毕业生，绝大部分离开了出生地而异地就业，其户口就根据派遣制度落到了首次就业地，但在没有属于自已的房产前，该毕业生却没有真正独立的户口本。按我国现行的规定，在户口与子女教育、生活保障挂钩等因素逼迫下，他们既不可能得到经济适用房，更得不到廉租房，只有买房。还有，在数以亿计的农民工及进城经商者当中，有一部分在具备相当经济能力后，选择了教育、卫生、生活配套等各方面与农村有着天壤之别的城市，在城里购房。
第二类是为了改善住房条件的城市居民。延续至2000年，我国一直执行以单位分房为主的住房制度，上在此之前，大部分城市居民的住房来源均以单位房改为主，普遍存在住房过小，数代同堂共挤在几十平方的房子的现象并不鲜见。因此，在切断单位分房后，几乎是一下子把全体市民推向购房的路子，经过数年的经济积累后，市民的购买力在短期内集中迸发的现象也算合理。
第三类是因为拆迁而造成被迫购房产。关于中国城市拆迁造成的罪恶，相信地球人都知道了，因此而发生的被迫购房背后有着多少辛酸就不多说了。
第四类就是备受媒体吹捧的投资者，其实质就是炒房的投机者。这类人购房产唯一目的就是盼望房价快速上涨，以便从中获利。这类人中除了各种各样的社会游资外，还有相当部分是开发商与中介公司的联合炒作。
第五类购房者是银行。无论是接受开发商的抵押贷款，还是购房者的按揭贷款，银行都充当了真实的资金支付来源。其最大的特点是从不理会房价的高低都会照单支付，还会有意或无意之间接受假按揭，不息沦为房东为开发商注资解套。事实上，银行已成房产业买卖双方最大的资金来源，是助涨房价的主要力量，也是最危险的资金支付要素，以其无穷尽的支付能力成为扰乱市场恶手。
对于前三类购房者，其购买目的，基本上是因为居住的需要，其需求是刚性的，不管房价涨得多高，都不能不买，是房价高涨的受害者，房奴的主力。对于为满足居住需求的购房者来说，购房就将意味着要付出个人15-20年的全部收入，先得拿出多年积蓄（甚至包括父母积蓄）充当首期房款，然后在银行申请一份长期按揭，最后就是银行将按揭款放给开发商，而购房者成为债务人。投机者同样不会自已支付全部购房款，在支付极少的首期款项后，大部分人会通过关系从银行取得一份高比例（甚至超出购房价格）的按揭贷款，接下来就是在短时间内抬高价格转让给下一手买家。实际上，无论是居住需求，还是投机炒作，银行在房产交易中扮演了最大的包销人的角色，成为抵抗调控的最大力量。作为负责任的政府，理应设法满足前三类购房者的居住需求，另一方面必须限制投机者从市场中获利。
其次，我们看看历次调控的手段及后果。
我国对房地产业最早的调控出现于90年代中期，针对当时无规则、过于泛滥的银行贷款，制止疯狂的炒地、炒楼，朱镕基采取了收紧银根的政策，果断地减少银行贷款，以求经济软着陆。政策既出，其后果立竿见影，刹住了当时的炒作之风，整顿了金融秩序，保证了我国经济发展不置于过度泡沫化。虽然因此暴露和产生巨额的不良资产，但从目前各大资产管理公司所处置的资产来看，绝大部分不良资产均产生于这次调控之前，各种骗贷、贷款手续不全、房地产产权纠纷严重甚至是空中楼阁等手段简直超乎想象，其恶劣程度完全只有用罪恶来形容。因此，总体上说，这次调控是绝对必要的、正确的。
到了2002年，我国房地产业又再次显示出银行对房产公司贷款管理过于宽松的苗头，于是出台了设定房产公司自有资金比例下限的规定。目的是为了堵死某些人利用钱权交易圈地，再以土地抵押贷款的圈钱行径。事实上，这项政策在实际上却事与愿违，被驱逐的仅是真心搞开发却没有权力后台的小开发商，使房产开发开始向一些利益集团集中，小开发商借无门，有背景的开发商却成为争相贷款的对象，垄断开始萌芽。同时，银行业出台了鼓励以按揭贷款购房，房价开始走上快速上涨。
2003年以后，我国商住用地开始采取公开拍卖方式转让。这本来是抑制腐败的举措，但恰恰为利益集团留下了冠冕堂皇地垄断房产开发的大门。据不完全调查各大中城市土地拍卖情况，近年来单次拍卖的土地面积越来越大，交易金额动辄近十亿元之巨，十几亿元甚至几十亿元的项目比比皆是（最新纪录是长沙新河三角洲一地块出让面积为785198.96㎡，起始价46.3830亿元，保证金：10亿元），二、三亿元以下的则极为鲜见。这就意味着，这些土地只可能落于极少数的大集团手里，而这些大开发商早就沆瀣一气联手做市（这从每次调控政策一出，他们就集中研讨可以看出端倪），垄断市场逐渐成形，操纵价格之事便为所欲为。自从2004年以来，大家都可以发现有房可卖的开发商就是屈指可数的几家，价格由他们定，说涨就涨，其垄断能力之强绝不比石油、电力等能源部门差（他们涨价还要问发改委）。一方面，他们几乎垄断了政府出让的全部商住用地，把买到手的土地闲置在手，另一方面大力鼓吹供应不足导致房价上涨。
自从2005开始，短短的两年多时间内，为了控制房价央行已次采取加息、期房限转、税收、打击囤房等措施，但房价却一路暴涨，反而引部分人恐慌性购买。究其原因，这些措施根本就切到银行无限制地为房产业供血的行业规则的实质，所订措施漏洞百出，反被开发商、银行、中介等势力利用，将加息、税收等增加成本转加在房价上。对于期房限转这一条，政策制定者不知是否没看出开发商才是最大的炒房者，楼盘开始预售即被他们以虚假的名义签下大部分预售契约，然后在二手市场大肆炒作，用撤消原合同的方式进行交易而避开监管；更有中介公司大钻空子，将办理期房转让业务作为主要业务收益。在京、沪、穗、深等大中城市，新楼盘的合同撤消率超过100%的情况已屡见不鲜，开发商参与炒楼行为之烈可见一斑。另一方面，各大银行无视同一房产短期内飞速上蹿的异常风险，被动接受开发商报出的价格为放贷依据，为涨价提供充足的资金保证。
我们慢慢发现一种现象：在90年代中期，在银行大量发放贷款于房、地产业（或被拥用于该行业）时，房价飞速上升，高高在上，当时的商品房价格更甚于当前；在90年代中后期至2001年，受收紧银根的影响，按揭贷款控制较严，商品房价格仅略高于成本价，广州当地的房价仅3000出头，与其租金水平大体相当，真正反映价格与价值的关系；近年来，在全面放开房产买卖贷款业务的情形下，房价又要重演90年代疯炒之作。至此，我们可认为，房价之失控是因为房产业掌握并滥用了房产对银行资金的杠杆作用，严重过度集中货币资源于单一行业，其反映于社会是行业暴利，反映于本行业则是经济过热和泡沫化。
研究房产业暴利的案例，我们发现一种典型，在大中城市里，存在一些大型楼盘，其开发时间大多始于2000-2002年间，到目前尚未全部完成，其土地是开发之初一次性获得的，相对当前其地价格极为低廉，在2002年前后，其房产价格约为3000-4000之间，最新开盘价格则多在万元以上，相对于其不变的土地价格及变动极小的建筑成本，其暴利已跃然纸上。同时，我们深入开发商的经营思路，发现其经营方式：以数亿元取得大型地块后，开发商通过土地抵押贷款获得楼盘首期开发资金，首期房产售出后先还款解除土地抵押，然后重新评估大幅度提高土地价值，贷取的资金后再开发，如此反复，最终其楼盘销售额约近百亿。实际上，这类开发商的投资仅为当初的土地投入及银行利息，其实际获利却达数十亿，利润之大令人瞠目（足以令人铤而走险，近年的官员腐败与房地产有关也不难解释了）。现在大家看的富豪榜上的开发商，又有谁手里不握有这样的项目呢？那些规划较小，开发周期较短的项目，多以此为例，通过土地抵押的手段，当前的投资收益比也普遍达100%。
以房产开发商和房产投机者丰厚利润大相径庭的是，居住需求而购房产者正遭受高昂房价的苦苦煎熬。为了房子，他们节衣缩食，各方面的消费能省则省，尽量减少开支，所为者仅仅是按时还是银行按揭。由此类推，房产消费越多，则开支于其它方面的消费则越少，等同于我们年复一年的努力所得到的就是一堆钢筋水泥，而未能真正享受社会发展的福祉。对于全国来说，就是集万千庞爱于房产，而房产业所涉及材料、技术等，多为低端产业，如水泥、建筑用钢，对产业技术若有若无，所谓以内需拉动经济增长的设想就无处着力。因此，放纵房价无限制上涨将会吞噬经济发展成果，甚至重履90年代经济过热的旧辙。
虽然社会上对房价高涨的原因众说纷纭，有的说是媒体过度热捧，有的说供应不足，有的说是开发商贪图暴利，更有的说是我们与世界最高房价比还差远了，应该再涨80年，总之每种说法一出总被人有板有眼的予以驳斥，均不能及其根本。我们认为，房价失控的本质是当前的房产运行体制造成的垄断及银行资本不遗余力的支撑共同作用而形成。目前，大部分的购房产都会选择按揭购房，银行对房产的价值作出真实的评估，以此为据确定贷款额度。事实上，银行的评估只是一个形式主义的过程，基本上是全盘接受开发商的销售价格，往往同一楼盘同类房产在短时间内暴涨，而银行照单全收，原来8000元房产，数月后在合同上反映为12000元，银行却同样发放8成的按揭贷款。因此，炒房者只要把这些房产不停地倒卖，就??长。
建立社会主义市场经济的目的，是满足人民的物质文化需要，改善人民的生活。当以中低收入为主体的人民，因过高的房价严重影响其生活质量时，作为市场制度的制订者的政府应责无旁贷地改善房产的市场的相关制度。虽然政府已出台了多条调控措施，但无一触及房产市场制度的本质，乃失败之举。事实上，世界上很多实行资本主义制度的国家对房地产市场都制定了相当严格的限制，如新加坡主要收政府负责住房开发、韩国规定每人只能购买一套商品房等都提供了良好的借鉴。我们现大胆举荐如下：
一、设定严格的按揭贷款限额，现有两种选择方案：
1、按房产建设成本加以折旧后为贷款上限，包括：（1）土地成本，这可以从土地出让部分查索，再按其剩余使用年限折旧；（2）建筑安装成本，这一条可以从建设部门的建筑成本预算手册上查阅，这也是建筑单位给开发商报价的依据；（3）在上述基础上再乘上一个有关折旧、租金水平等方面的加权系数即可得出按揭款数目。采用此方法后，即使有人愿意再炒作，也无法从银行套取超额的资金支持，挤出房产业中灰色成本，同时防范金融风险。
2、按地主人均收入，一刀切地设定贷款额度。具体来说，就是每户人（以户口本登记为准）只能办理不超过相当于当地人均年收入10至15倍的住房按揭。这既支持了普通民众的合理购房需求，又限制浮燥奢侈之风。
对此方案，最大的反者可能来源于银行，因为国内商业银行正被困于过高的存贷比例，把住房按揭作为救命的稻草。建议国家出台相应的措施，鼓励银行资金向促进我国产业升级的方向寻找出口，对有利于我国技术升级、装备升级的贷款业务提供政策和税收方面的优惠，降低房产业虚火的同时，促进我国其它产业的发展。
2、打破垄断，打击投机囤积居奇。
目前，我国实行开发商制度，对其它资本进入房产行业有所限制，一者容易形成垄断，再者产业链过长，增加行业成本。我们应一方面通过严格、详尽的规划后，适当控制土地出让过程中的单项目规模（窃以不超过30亩至50亩），另一方面让更多的资本进入房产开发，加大房产业内部竞争，实现公平竞争，适当挤压过高的利润。同时，应在土地出时明确规定，开发商必须在土地出让一年内开工建设，满两年不开工建设的，政府无偿收回（此条已有规定，但苦于无严密执行制度，大部分闲置地仍未收回），满三年仍不能进入销售的征收高额闲置费，满四年后对仍握在开发商手中未卖出的房产征收房产税。这才可能真实打击那些囤积土地、捂房惜售的投机分子，落实“十分珍惜土地资源”的土地政策。
3、积极建立和完善经济适用房（含限价房）和廉租房制度。实际上，在多数资本主义国家和地区这一条已当发达，而我国只处于初级阶段，大部分城市尚停留于纸上文章。
4、改变将户口与住房结合的社会保障制度，取消集体户口制度，保障院校毕业生真正融入就业地区的保障体系（特别是解除目前集体户口对他们结婚生子的制约），从而降低他们购房的强迫性，减少盲目购房行为。
5、下大力气提高农村及城镇产经、社会保障水平，特别是县、镇级区域和中西部地区的经济水平，改变目前集万千宠爱于城市的经济发展策略，走出我国经济过于集中于东部大中城市的困境，提高我国人口合理分布水平，降低大中城市的人口和住房压力。
以上数条，莫不深及制度之本身，对于积重难返的房产业，也非改革制度难于控制。但种种涉及众多的利益团体，非中央政府之力不可。因此，最后一声叹息：房价降不降，看中央！

制度失灵的房产业
   
    从来没有一个行业曾招惹过象当前的中国房产一样多的非议，房产价格在政府屡次调控中失控，各种议论熙熙攘攘，混淆视听。自从2006年“两会”后，温家宝代表政府首次公开提出“调控”观点后，各种调控手段陆续上阵，但房价增长速度有增无减，调控已被戏说为“空调”，甚至指为做秀，中央政府对房产业调控的机制完全失灵。同时，历来被外界批评没有言论自由的媒体，却差不多集体站在房地产业一边为房价上涨摇旗呐喊，几乎明目张胆地反对调控房价，明摆着与主流民意对着干。到底，这与教育、医疗共同被喻为新的“三座大山”的房价隐藏着什么秘密，我们将从房地产业运作的各个相关面一探究竟。
    首先，我们先看谁在买房。
第一类购房者是城市的新市民，通俗地说就是外来工。其中，最主要的是每年数百万人的高中等院校毕业生，绝大部分离开了出生地而异地就业，其户口就根据派遣制度落到了首次就业地，但在没有属于自已的房产前，该毕业生却没有真正独立的户口本。按我国现行的规定，在户口与子女教育、生活保障挂钩等因素逼迫下，他们既不可能得到经济适用房，更得不到廉租房，只有买房。还有，在数以亿计的农民工及进城经商者当中，有一部分在具备相当经济能力后，选择了教育、卫生、生活配套等各方面与农村有着天壤之别的城市，在城里购房。
第二类是为了改善住房条件的城市居民。延续至2000年，我国一直执行以单位分房为主的住房制度，上在此之前，大部分城市居民的住房来源均以单位房改为主，普遍存在住房过小，数代同堂共挤在几十平方的房子的现象并不鲜见。因此，在切断单位分房后，几乎是一下子把全体市民推向购房的路子，经过数年的经济积累后，市民的购买力在短期内集中迸发的现象也算合理。
第三类是因为拆迁而造成被迫购房产。关于中国城市拆迁造成的罪恶，相信地球人都知道了，因此而发生的被迫购房背后有着多少辛酸就不多说了。
第四类就是备受媒体吹捧的投资者，其实质就是炒房的投机者。这类人购房产唯一目的就是盼望房价快速上涨，以便从中获利。这类人中除了各种各样的社会游资外，还有相当部分是开发商与中介公司的联合炒作。
第五类购房者是银行。无论是接受开发商的抵押贷款，还是购房者的按揭贷款，银行都充当了真实的资金支付来源。其最大的特点是从不理会房价的高低都会照单支付，还会有意或无意之间接受假按揭，不息沦为房东为开发商注资解套。事实上，银行已成房产业买卖双方最大的资金来源，是助涨房价的主要力量，也是最危险的资金支付要素，以其无穷尽的支付能力成为扰乱市场恶手。
对于前三类购房者，其购买目的，基本上是因为居住的需要，其需求是刚性的，不管房价涨得多高，都不能不买，是房价高涨的受害者，房奴的主力。对于为满足居住需求的购房者来说，购房就将意味着要付出个人15-20年的全部收入，先得拿出多年积蓄（甚至包括父母积蓄）充当首期房款，然后在银行申请一份长期按揭，最后就是银行将按揭款放给开发商，而购房者成为债务人。投机者同样不会自已支付全部购房款，在支付极少的首期款项后，大部分人会通过关系从银行取得一份高比例（甚至超出购房价格）的按揭贷款，接下来就是在短时间内抬高价格转让给下一手买家。实际上，无论是居住需求，还是投机炒作，银行在房产交易中扮演了最大的包销人的角色，成为抵抗调控的最大力量。作为负责任的政府，理应设法满足前三类购房者的居住需求，另一方面必须限制投机者从市场中获利。
其次，我们看看历次调控的手段及后果。
我国对房地产业最早的调控出现于90年代中期，针对当时无规则、过于泛滥的银行贷款，制止疯狂的炒地、炒楼，朱镕基采取了收紧银根的政策，果断地减少银行贷款，以求经济软着陆。政策既出，其后果立竿见影，刹住了当时的炒作之风，整顿了金融秩序，保证了我国经济发展不置于过度泡沫化。虽然因此暴露和产生巨额的不良资产，但从目前各大资产管理公司所处置的资产来看，绝大部分不良资产均产生于这次调控之前，各种骗贷、贷款手续不全、房地产产权纠纷严重甚至是空中楼阁等手段简直超乎想象，其恶劣程度完全只有用罪恶来形容。因此，总体上说，这次调控是绝对必要的、正确的。
到了2002年，我国房地产业又再次显示出银行对房产公司贷款管理过于宽松的苗头，于是出台了设定房产公司自有资金比例下限的规定。目的是为了堵死某些人利用钱权交易圈地，再以土地抵押贷款的圈钱行径。事实上，这项政策在实际上却事与愿违，被驱逐的仅是真心搞开发却没有权力后台的小开发商，使房产开发开始向一些利益集团集中，小开发商借无门，有背景的开发商却成为争相贷款的对象，垄断开始萌芽。同时，银行业出台了鼓励以按揭贷款购房，房价开始走上快速上涨。
2003年以后，我国商住用地开始采取公开拍卖方式转让。这本来是抑制腐败的举措，但恰恰为利益集团留下了冠冕堂皇地垄断房产开发的大门。据不完全调查各大中城市土地拍卖情况，近年来单次拍卖的土地面积越来越大，交易金额动辄近十亿元之巨，十几亿元甚至几十亿元的项目比比皆是（最新纪录是长沙新河三角洲一地块出让面积为785198.96㎡，起始价46.3830亿元，保证金：10亿元），二、三亿元以下的则极为鲜见。这就意味着，这些土地只可能落于极少数的大集团手里，而这些大开发商早就沆瀣一气联手做市（这从每次调控政策一出，他们就集中研讨可以看出端倪），垄断市场逐渐成形，操纵价格之事便为所欲为。自从2004年以来，大家都可以发现有房可卖的开发商就是屈指可数的几家，价格由他们定，说涨就涨，其垄断能力之强绝不比石油、电力等能源部门差（他们涨价还要问发改委）。一方面，他们几乎垄断了政府出让的全部商住用地，把买到手的土地闲置在手，另一方面大力鼓吹供应不足导致房价上涨。
自从2005开始，短短的两年多时间内，为了控制房价央行已次采取加息、期房限转、税收、打击囤房等措施，但房价却一路暴涨，反而引部分人恐慌性购买。究其原因，这些措施根本就切到银行无限制地为房产业供血的行业规则的实质，所订措施漏洞百出，反被开发商、银行、中介等势力利用，将加息、税收等增加成本转加在房价上。对于期房限转这一条，政策制定者不知是否没看出开发商才是最大的炒房者，楼盘开始预售即被他们以虚假的名义签下大部分预售契约，然后在二手市场大肆炒作，用撤消原合同的方式进行交易而避开监管；更有中介公司大钻空子，将办理期房转让业务作为主要业务收益。在京、沪、穗、深等大中城市，新楼盘的合同撤消率超过100%的情况已屡见不鲜，开发商参与炒楼行为之烈可见一斑。另一方面，各大银行无视同一房产短期内飞速上蹿的异常风险，被动接受开发商报出的价格为放贷依据，为涨价提供充足的资金保证。
我们慢慢发现一种现象：在90年代中期，在银行大量发放贷款于房、地产业（或被拥用于该行业）时，房价飞速上升，高高在上，当时的商品房价格更甚于当前；在90年代中后期至2001年，受收紧银根的影响，按揭贷款控制较严，商品房价格仅略高于成本价，广州当地的房价仅3000出头，与其租金水平大体相当，真正反映价格与价值的关系；近年来，在全面放开房产买卖贷款业务的情形下，房价又要重演90年代疯炒之作。至此，我们可认为，房价之失控是因为房产业掌握并滥用了房产对银行资金的杠杆作用，严重过度集中货币资源于单一行业，其反映于社会是行业暴利，反映于本行业则是经济过热和泡沫化。
研究房产业暴利的案例，我们发现一种典型，在大中城市里，存在一些大型楼盘，其开发时间大多始于2000-2002年间，到目前尚未全部完成，其土地是开发之初一次性获得的，相对当前其地价格极为低廉，在2002年前后，其房产价格约为3000-4000之间，最新开盘价格则多在万元以上，相对于其不变的土地价格及变动极小的建筑成本，其暴利已跃然纸上。同时，我们深入开发商的经营思路，发现其经营方式：以数亿元取得大型地块后，开发商通过土地抵押贷款获得楼盘首期开发资金，首期房产售出后先还款解除土地抵押，然后重新评估大幅度提高土地价值，贷取的资金后再开发，如此反复，最终其楼盘销售额约近百亿。实际上，这类开发商的投资仅为当初的土地投入及银行利息，其实际获利却达数十亿，利润之大令人瞠目（足以令人铤而走险，近年的官员腐败与房地产有关也不难解释了）。现在大家看的富豪榜上的开发商，又有谁手里不握有这样的项目呢？那些规划较小，开发周期较短的项目，多以此为例，通过土地抵押的手段，当前的投资收益比也普遍达100%。
以房产开发商和房产投机者丰厚利润大相径庭的是，居住需求而购房产者正遭受高昂房价的苦苦煎熬。为了房子，他们节衣缩食，各方面的消费能省则省，尽量减少开支，所为者仅仅是按时还是银行按揭。由此类推，房产消费越多，则开支于其它方面的消费则越少，等同于我们年复一年的努力所得到的就是一堆钢筋水泥，而未能真正享受社会发展的福祉。对于全国来说，就是集万千庞爱于房产，而房产业所涉及材料、技术等，多为低端产业，如水泥、建筑用钢，对产业技术若有若无，所谓以内需拉动经济增长的设想就无处着力。因此，放纵房价无限制上涨将会吞噬经济发展成果，甚至重履90年代经济过热的旧辙。
虽然社会上对房价高涨的原因众说纷纭，有的说是媒体过度热捧，有的说供应不足，有的说是开发商贪图暴利，更有的说是我们与世界最高房价比还差远了，应该再涨80年，总之每种说法一出总被人有板有眼的予以驳斥，均不能及其根本。我们认为，房价失控的本质是当前的房产运行体制造成的垄断及银行资本不遗余力的支撑共同作用而形成。目前，大部分的购房产都会选择按揭购房，银行对房产的价值作出真实的评估，以此为据确定贷款额度。事实上，银行的评估只是一个形式主义的过程，基本上是全盘接受开发商的销售价格，往往同一楼盘同类房产在短时间内暴涨，而银行照单全收，原来8000元房产，数月后在合同上反映为12000元，银行却同样发放8成的按揭贷款。因此，炒房者只要把这些房产不停地倒卖，就??长。
建立社会主义市场经济的目的，是满足人民的物质文化需要，改善人民的生活。当以中低收入为主体的人民，因过高的房价严重影响其生活质量时，作为市场制度的制订者的政府应责无旁贷地改善房产的市场的相关制度。虽然政府已出台了多条调控措施，但无一触及房产市场制度的本质，乃失败之举。事实上，世界上很多实行资本主义制度的国家对房地产市场都制定了相当严格的限制，如新加坡主要收政府负责住房开发、韩国规定每人只能购买一套商品房等都提供了良好的借鉴。我们现大胆举荐如下：
一、设定严格的按揭贷款限额，现有两种选择方案：
1、按房产建设成本加以折旧后为贷款上限，包括：（1）土地成本，这可以从土地出让部分查索，再按其剩余使用年限折旧；（2）建筑安装成本，这一条可以从建设部门的建筑成本预算手册上查阅，这也是建筑单位给开发商报价的依据；（3）在上述基础上再乘上一个有关折旧、租金水平等方面的加权系数即可得出按揭款数目。采用此方法后，即使有人愿意再炒作，也无法从银行套取超额的资金支持，挤出房产业中灰色成本，同时防范金融风险。
2、按地主人均收入，一刀切地设定贷款额度。具体来说，就是每户人（以户口本登记为准）只能办理不超过相当于当地人均年收入10至15倍的住房按揭。这既支持了普通民众的合理购房需求，又限制浮燥奢侈之风。
对此方案，最大的反者可能来源于银行，因为国内商业银行正被困于过高的存贷比例，把住房按揭作为救命的稻草。建议国家出台相应的措施，鼓励银行资金向促进我国产业升级的方向寻找出口，对有利于我国技术升级、装备升级的贷款业务提供政策和税收方面的优惠，降低房产业虚火的同时，促进我国其它产业的发展。
2、打破垄断，打击投机囤积居奇。
目前，我国实行开发商制度，对其它资本进入房产行业有所限制，一者容易形成垄断，再者产业链过长，增加行业成本。我们应一方面通过严格、详尽的规划后，适当控制土地出让过程中的单项目规模（窃以不超过30亩至50亩），另一方面让更多的资本进入房产开发，加大房产业内部竞争，实现公平竞争，适当挤压过高的利润。同时，应在土地出时明确规定，开发商必须在土地出让一年内开工建设，满两年不开工建设的，政府无偿收回（此条已有规定，但苦于无严密执行制度，大部分闲置地仍未收回），满三年仍不能进入销售的征收高额闲置费，满四年后对仍握在开发商手中未卖出的房产征收房产税。这才可能真实打击那些囤积土地、捂房惜售的投机分子，落实“十分珍惜土地资源”的土地政策。
3、积极建立和完善经济适用房（含限价房）和廉租房制度。实际上，在多数资本主义国家和地区这一条已当发达，而我国只处于初级阶段，大部分城市尚停留于纸上文章。
4、改变将户口与住房结合的社会保障制度，取消集体户口制度，保障院校毕业生真正融入就业地区的保障体系（特别是解除目前集体户口对他们结婚生子的制约），从而降低他们购房的强迫性，减少盲目购房行为。
5、下大力气提高农村及城镇产经、社会保障水平，特别是县、镇级区域和中西部地区的经济水平，改变目前集万千宠爱于城市的经济发展策略，走出我国经济过于集中于东部大中城市的困境，提高我国人口合理分布水平，降低大中城市的人口和住房压力。
以上数条，莫不深及制度之本身，对于积重难返的房产业，也非改革制度难于控制。但种种涉及众多的利益团体，非中央政府之力不可。因此，最后一声叹息：房价降不降，看中央！