作者:深刻记忆36 (作者blog) 发表于:2008-04-01 11:40:21

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最近几个月，深圳、广州、东莞等珠江三角洲的城市成为令全国房地产行业与新闻媒体倍受关注的焦点，可以说深圳等地的房价已经成了楼市重要的风向标，牵动着我们的视线。就像沪深股票指数牵动着我们亿万股民的神经一样。那么，下一步房地产市场将会如何演变？我们先简单回顾一下近年来政府宏观调控的基本脉络。 

我们知道，2004年以来，政府为了控制房地产的投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产的市场价格，综合运用了土地供应、金融信贷、税收和交易管理等政策对房地产市场进行调控。这一轮调控一直持续到现在，而且依然没有结束的迹象。我们从2007年以来的情况看，国家陆续出台的房地产政策很多，比如：十七大报告关于住房保障问题的意见；国务院的24号文件；07年年初两会《物权法》的通过及国庆之后的正式实施； 9月27日央行和银监会出台的房贷新政；10月份国土资源部出台的39号文件；11月7日国家商务部和国家发改委出台的针对外资的限制性政策；年底，建设部等部委连续发布了《廉租住房管理办法》、《经济适用房管理办法》、以及已经在立法启动中的《住房保障条例》等等。另外在金融信贷方面，去年以来央行连续十多次提高存款准备金率，六次加息等，实施从紧的货币政策等等。我们仅以提高银行准备金为例，考虑货币乘数粗略估算，银行准备金率上调导致近6万亿元以上的资金被冻结。这些政策相信大家都关注到了。在上周闭幕的今年全国两会上，温家宝总理在政府工作报告中对房地产问题以600字的篇幅作了明确阐述。在“抓紧建立住房保障体系”这一基本目标下，提出三项指导原则（也就是三个坚持：坚持从我国人多地少的基本国情出发，要建立科学合理的住房建设和消费模式；要坚持正确发挥政府和市场的作用；要坚持加强对房地产市场的调控和监管）和今年要采取的四项措施，重点是加强保障性、政策性住房的供应，解决中低收入者的住房问题。从中我们可以看到几点：其一、政府对于推进住房制度改革和建设的决心，它要兑现十七大报告中提出的“住有所居”的承诺；其二、宏观调控政策将多管齐下，政策“组合拳”已经成为主基调；第三个、以国务院24号文件的公布以及其后相继出台的《廉租住房管理办法》、《经济适用房管理办法》为标志，政府对于房地产宏观调控的思路发生重大转变，即由过去的“主调市场”转向“主调保障”，换句话也可以说，过去是以房价为核心的调控，现在改为以供应结构为核心的调控。由此可见，抓紧建立住房保障体系已经房地产调控的首要目标，也成为政府解决民生问题的当务之急。

在这样的宏观调控背景下，中国的房地产业的前景会怎样？它的市场格局会怎样变化？房地产市场是否会进入全面调整，会不会进入“拐点”？我们注意到，在两会期间，建设部的党组书记、当时还是副部长的姜伟新在接受记者采访是表态：不认为市场已经出现全面调整，也不同意“拐点”的说法。我个人赞同他的判断。对于未来房地产市场的发展，我想如果从房地产行业中长期发展的的角度、从宏观经济的持续较快增长的角度，我们没有理由对房地产的未来产生悲观。对于一些还处于明显上升趋势中的二线、三线城市，我们就有更多乐观的理由。但是同时我们要看到，中国的住宅市场正在发生深刻变化，中国房地产的新格局正在形成之中。具体来说，我们可以从几个视角来观察我国房地产市场——主要是住宅市场的结构性变化。

第一个结构性的变化：未来我国住宅市场将形成“双轨制”模式，今年将是保障性住宅的新元年。随着国务院24号文件的出台，以及十七大报告对于廉租住房和住房保障制度问题的论述，未来我国的住宅发展思路已经清晰，住宅市场形成“双轨制”模式已经确定无疑。大家知道，这种思路也可以说回归到了过去1998年23号文件曾经明确过的方向上（也就是针对不同收入群体，实行住房分类供应的办法）。当然24号文件绝不是对于23号文件的简单回归，为什么这么说呢？因为政策有了很多的不同。一是政策重点不同了，过去政策的重点是经济适用房，现在是廉租住房；二是保障对象不同了，过去重点保障城镇中低收入家庭，现在范围缩小为城镇低收入住房困难家庭；三是保障形式不同了，过去是以大规模开发建设经济适用房的办法来解决，现在则改以货币补偿和实物配租相结合，以货币补偿为主的办法来解决低收入家庭的廉租住房问题；四是保障标准不同了，过去的经济适用房和普通商品房在户型方面没有差异，现在则强调“50—60”户型标准等。

关于住宅市场的“双轨制”模式，简单地说就是，对于城镇低收入住房困难家庭，政府将通过建立健全住房保障制度的办法，来解决他们的住房问题，当前阶段最重要的政策就是首先解决城镇困难家庭的廉租住房问题。这是政府提供保障的部分，是一条“轨道”，它将通过住房保障制度的一系列规定加以管理和规范。

对于中高收入群体，将主要市场的途径，通过购买或者租赁方式解决住房问题，但是以市场手段调节为主，并不意味着不需要政府的宏观调控。这是市场解决的部分，是另一条“轨道”。两条轨道并行，就是未来我国住宅市场的“双轨制”模式。

这里需要强调的一点，是政府对于保障对象的变化。我们注意到，无论是在24号文件还是在十七大报告中，强调的保障对象是城镇低收入住房困难家庭，保障的主要手段是廉租住房。但是在今年温家宝总理的政府工作报告中，有这样一段话需要格外留意“正确发挥政府与市场的作用，政府重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。”也就是说，中低收入家庭的住房可能都将纳入到政府的住房保障范围之内，所以，虽然在文字上仅仅多了一个“中”字，但实际上需要保障的对象大大的扩大了。

现在我们已经明确定了政策方向，未来政策的重点将是增加保障性住房的供给。反映在供给方面，现在有两个70%的提法，值得我们所有从事房地产行业人们的重视，其中的一个是2006年提出“70-90”政策的70%；还有一个是国土资源部、建设部的主管领导明确提出的，也是去年北京已经在实施的，就是在住宅用地的出让中坚持了一条，即要优先确保双限房（限户型、限房价）、经济适用房、廉租住房以及符合“70-90”政策要求的中小户型房项目用地的供给，并且强调要确保这四类住宅项目用地占所有出让用地的70%的比例。这一条现在已经不局限于北京市，接下来会推广到全国市场。（我们注意到，上周，3月17日，新组建的住房与城乡建设部负责人在接受中外记者采访时再次强调，今年用于廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地不能少于住宅用地总量的70%）。也就是说未来市场上，70%的新增住宅建设用地将用于保障性或者说政策性住房，而市场化的中高档住宅在土地供给方面占有的比重是30%。

如果后一个70%在实际市场中能够严格并持续地落实执行，那么不难想象，未来我国住宅市场的格局将发生怎样的变化。

根据我们已经了解的情况，北京市去年实施了“530计划”，实际落实了大约800万平方米的政策性住房。今年北京提出的政策性住房建设计划是1150万平方米，约占年度计划新建住房总量的40%；上海在年前宣布了经济适用房“新2000万工程”，该计划将保障房覆盖面由过去的最低收入家庭扩大到中低收入住房困难家庭；天津在今年的住房建设规划中提出，各类政策性住房开工面积600多万平方米，约占当年全部住房建设面积的34%；深圳提出，今年将供应4.58万套政策性住房,约占当年计划建设各类住房的27.78%。广州虽然没有看到具体的资料，但是广州第一个向市场推出了限价房项目，引起了全国同行及媒体的关注。其他城市不再一一列举了。可以确定，2008年将是保障性住宅或者说民生住宅的新元年。保障房和商品房有升有降、此消彼涨的状况将是未来若干年中国楼市的重要特征。

第二个结构性变化：住宅市场的供需结构可能出现变化，供需矛盾可能出现缓解。我们知道，供求关系是我国房地产市场，特别是住宅市场中最基础性的关系。最近这些年，我国商品住宅市场供不应求的局面一直存在，这也是近年来房价持续快速上涨的一个基本原因。我们看到，2004年以来的这些年，我国无论是土地的总供给还是商品房的总供给，它们的增速都呈下降趋势。与同期快速的城镇化和新增城镇居民的住房需求以及原有城镇居民住房改善需求相比还不相适应。也就是说，供应类指标的增长赶不上需求类指标的增长。2007年上半年全国商品住房的销售面积与竣工面积之比达到了2.08，高于2006年同期的1.9，说明这种差距还在继续拉大。

住宅市场供不应求的主要原因，从供给方面看，一个重要原因是一些城市住宅用地连续几年完不成供求计划。例如北京，2005、2006连续两年的土地供应量只达到供地计划的一半左右。2007年，北京市房地产市场供给继续收缩。在座的留心市场状况的朋友可能都清楚，具体数字就不展开说了。

供应减少的情形不单单发生在北京,上海以及其他不少城市也有类似的状况。我们知道，商品住宅的供应实际取决于一个时期内土地的有效供应情况。通常情形下，土地供应充足，房地产的增量市场供应就会比较充分，反过来也同样。那么从未来市场走势的角度判断，既然当前我国住宅市场的主要矛盾是供求失衡所引起的矛盾，如果有效需求得不到及时满足，那么房价下跌的期望必然破灭。相反，如果市场供给得到稳定、有效的保证，出现供求基本平衡乃至供大于求的市场状况，那么房价走势平稳甚至出现下调就会是情理之中的事。那么，2008年乃至未来一段时间，我国住宅市场的供求关系会怎样？供需矛盾出现缓解的可能性是否存在呢？

我个人的判断，这种可能性是存在的。我们看到，去年年底北京、上海等城市不约而同的都采取了突击供地、集中供地的做法。北京在元旦之前一次集中供地以后已经完成了年度的住宅用地供地计划，2007年实际出让住宅用地1677公顷，原计划是1600公顷。需要说明的是，住宅供地总量虽然完成了，但实际市场房项目的土地供应由于保障房项目的挤占是大幅度的下降。上海在去年12月23日也有一次集中供地的举动，当时集中放出超过100万平方米的住宅用地。其他象广州等地城市也采取了类似做法。

我感觉，这些做法不是个别和孤立的现象，那么，这是否意味着：政府加大土地供应的意愿在增强，政府在土地供应执行层面的能力在提高？它是否还意味着：政府在明显收紧“银根”的同时，还在有意识的放松“地根”、扩大住宅供应？采取一种双管齐下、有紧有松的策略来调控市场？果真是这样的话，土地市场供不应求的预期是否因此改变，与之相关的是，房地产住宅增量市场供不应求的预期是否会被改变？——我们注意到，在3月17日新组建的住房与城乡建设部的中外记者会上，建设部的官员也表达了这样一个意见：要着眼于供求关系的调节。我想这和我们前面的推断是一致的。那么，对于房地产开发企业而言，如果处在这样的市场供求关系之下，企业的竞争策略就需要作出相应调整。这也是一个重要的结构性变化。

第三个结构性变化：住宅市场的供应结构将有明显改观。供应结构不合理可以说是过去多年来我国住宅市场的一个重要现象，也是一直有待解开的市场死结。它的突出表现就是中低价位、中小套型的住宅项目的长期稀缺。在这组矛盾的左右之下，我们很多的消费者、很多的城镇家庭被迫支付更多的房款选择了更大的户型。

这个矛盾随着国家相关政策的实施，现在看来已经出现了缓解的迹象。去年以来，经济适用住房在商品住宅中的比重逐渐的增加，90平米以下的住宅投资比重也呈现稳中有升的势头。比如2007年上半年，90平米以下的住房和经济适用房投资总额达到了商品住宅投资总额的了23.7%。从未来住宅市场的供应看，受国家去年出台的“70-90”政策和今年出台的“50-60”政策（具体是指廉租住房和经济适用房项目的户型面积要求）的双重影响，未来开发建设、未来新上市的项目，势必会大量出现“70-90”特征的中小户型项目，以及符合保障性住房要求的“50-60”项目。过去长期稀缺的中小套型将不再稀缺，并且他们成为住宅市场的主导户型将不可避免。

我们以北京为例。北京在2007年提出了“530计划”，确定年内开工建设200万平方米经济适用房、300万平方米限价房、30万平方米廉租房的——总量为530万平方米的保障性住房供地目标，这些目标最后都提前并且超额完成。实际上，经济适用房完成原计划的189%（总量大约380万平方米），限价房完成原计划的126%（总量大约380万平方米），廉租房的面积也达到36万平方米，也就是说近800万平方米的、总套数超过10万套以上的中小套型的保障性住房将在今年、最晚明年陆续上市。这对于进一步缓解住宅市场的结构性矛盾显然是有好处的。

    以上主要从三个方面简单分析了一下未来我国房地产市场，尤其是住宅市场在当前国家宏观调控背景下可能出现的结构性变化。


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